2013年5月上海德普置地宝山商办项目定位报告.ppt

1.2 项目产品定位—市场面 规模 规模较小——基本在3万平米以内 行业 覆盖率高——行业众多 配套 功能单一——餐饮为主、时尚创意零售、商务中心、极少园区提供、物业管理 概念 概念推广雷同——创意产业、创意园区、建筑改造 1.2 项目产品定位—现有市场分析 市场面 本项目 1.2 项目产品定位—形象定位 创异公社 办公、商业、生活 1.2 项目产品定位—形象定位 非常办公 逸术生活 生活化创异商务社区 工作与生活的延伸 与传统园区的超越 从园区扩展到社区 1.2 项目产品定位—功能定位 双核 办公核+商业核 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—功能定位 双链 DNA式双链结构联动生意+生活 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—功能定位 功能实现所需构筑的软性平台 系统的软性平台体系 联动产业链各环节共同作用 保证项目功能处于最佳运行状态 切实提升入驻商家(企业)运作效率和收益 1.2 项目产品定位—功能定位 动感韵动 休憩公舍 灵感涂鸦 交流会馆 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—功能定位 1.2 项目产品定位—客户定位 区域商业组团以低辐射性的社区消费为主 消费结构以满足生活基本需要的餐饮、服务类为主，消费金额难冲高 休闲娱乐的比例偏低 区域的商业氛围尚不发达，靠单体项目对区域商业能及提升有一定难度 参考创意产业园区案例：八号桥、尚街Loft、同乐坊，商业比例不宜过高。 1.2 项目产品定位—商业部分 1.2 项目产品定位—商业部分 餐饮为主、娱乐为辅、零售为补 规避区域其他中心商业的冲击，同时满足区域周边居民生活配套 1.1 项目功能规划 1.2 项目运作模式 第三章 项目功能构想 1.1 项目功能规划—规划策略 SHANGHAI DEPU INVEST MANAGEMENT DEVELOPMENT CO; LTD 德普置地宝山商办项目定位报告 《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 德普置地宝山商办项目定位报告 二零一三年五月 前 言 本次报告主要是对于项目的整体定位及开发选择做出建议，具体内容包括： 第一章 项目及市场研究 第二章 项目整体定位 第三章 项目功能构想 1.1 项目理解 1.2 区域现状 1.3 市场现状 第一章 项目及市场研究 1.4 项目功能定位 项目建筑现状主要以3-6层仓库、办公建筑为主 项目现状：整体分为二大区域—— 1、租赁给九百的喜洋洋折扣广场，部分初级商业配套，酒店； 2、租赁给医药、食品、木材加工等企业的仓库物流集散地； ，拥有上海绝对量最大的优质客源 1.1 项目理解—整体建筑现状 搭建建筑 住宅 经营商业 仓库 办公大楼 外场地 3F 3F 6F 6F 2F 5F 5F 1F 5F 5F、3F 5F 3F A B 酒店 商业街 三号路以北区域——整体租赁给九百经营 1、A栋楼单层约4500平米，共3层，1层经营（2、3层作为居住、办公、存货），划分120个店面，租金约3.5—4.5元/平米每天； B栋楼基本相同（中庭挑空），划分330个店面，租金约3—4 元/平米每天； 2、商业街约20个店面左右，对外租金约4.5元/平米，主要为低端餐饮、超市等基础商业生活配套，苏州面馆、味多美、全佳便利店、拉面、服饰零售店； 3、酒店为俊朋宾馆158酒店式公寓，500-1200元/月每间，租客主要为区域类的经营者； 九百租用部分经营层次较低，但也形成了市场口碑度 1.1 项目理解—目前经营情况 目前经营现状 理货棚 集装箱场地 集装箱场地 冷藏库 冷藏库 制冷车间 动力部 仓库 仓库 汽车修理厂 办公楼 三号路以南区域——外围场地、临时建筑： 主要作为集装箱堆放、汽修厂、海关检疫设施。 外场地租赁于部分木业、汽修厂等 1.1 项目理解—目前经营情况 理货棚 集装箱场地 集装箱场地 冷藏库 冷藏库 制冷车间 动力部 仓库 仓库 汽车修理厂 办公楼 普库 存储费：0.4元-1元/㎡天； 进出仓资格费：5元-10元/吨； 卸妆力资格费：5元-10元/吨； 冷库 包仓费：2.6-3.3元/吨天； 进出仓处置费：28-40元/吨； 仓库区：目前主要租赁给部分企业商家作为仓库之用 入驻企业：上海烟草集团黄浦腌菜糖酒有限公司、上海爱司凯孚轴承寄售站、川上国际、四川科伦、上海纯伟贸易有限公司司、声达木业 仓库主要用于医药、食品、器械等企业的中转仓储 1.1 项目理解—目前经营情况 经营价值不高 物业利用率不高 地块及项目价值未有最大化利用 商业形象不突出 经营主要业态为批发市场、基础生活配套，企业仓储用房，整体经营价值