2013年上海WK虹桥源墅营销计划.pptx

;报告架构;市场情况分析;;西区：松江、嘉定、青浦;去库存压力下，全年竞品以清盘特惠、指定特价房、赠送变相打折等方式实现续销（最高10套/月，稳定4套/月），或按兵不动等待市场良机 本案竞争优势在于万科品牌入门级总价联排别墅产品 ;区域板块;参考竞品;2013年延续调控基调，整体市场在政策逐步消化后开始企稳，表现为量价稳中微升 联排市场受限购抑制，客户基数缩水，未来市场整体去化速度仍将受限 区域库存积压明显，且全年供应持续 本案有机会于明年守价出货，需在全年的传统市场活跃期保持供应节奏（年初小阳春及黄金周） 建议本案定价20000元/㎡，月均去化11套/月,保证速度与利润的平衡;2011年后上海商业市场成交价格急剧上升，致使近2年商业供求持续走低，且全市库存积聚，未来西区虹桥商业项目井喷，预计2013年仍延续总体低位的市场容量;区域;商业区建筑经济技术指标;楼层;背景环境 全市：预计2013年全市商业供求持续双走低，且库存积聚，将呈现总体低位的市场容量 区域：商业成交热点区域集中于江桥板块，本案所处片区商业去化速度滞缓 热销产品主要为集中式商业（主力店），或低价社区底商 周边成功街区商业启示 通过先期引大卖场等主力店，发挥主力店效应为项目未来影响力及发展潜力提供保障，带动剩余商铺的顺利去化，建议从公司层面进行资源整合;2012年工作总结;1.销售情况分析—2012已售货量盘点;2.销售情况分析—2012剩余货量盘点;3.对产品认识—2012产品复盘;3.对产品认识—2012产品复盘;3.对产品认识—2012产品复盘;联排新来访客户共80组，工作区域分析如下： 客户工作区域集中在闵行 徐汇 长宁与青浦为主，这部分客户看重交通的便捷性和大虹桥的发展，本案可作为这部分客户的第一住所，距离本案的位置是在车程45分钟以内。;联排新来访客户共80组，居住区域分析如下： 新来访客户居住区域主要以闵行、长宁及青浦为主，占56%，其余区域占44%； 长宁和青浦区的客户对本案所处的区域熟知，闵行的这部分客群则对万科的品牌认知度较高。;客户导入 关键词;4.年度执行拓客计划— 2013年拓客执行思考; 自推广启动以来，共导入80组新来访客户； 二三级联动启动时间最晚，效果最好，为本案导入28组客户，占比35%； 道旗、搜房、老带新效果明显各来访8组，分别占比10%； 房展会效果一般，仅导入2组客户； 短信效果最差，没有导入来访，现已暂停短信发送。;主力板块：主要分布在A9沿线，以青浦-闵行七宝-长宁-闵行华漕组成一个“黄金三角区”;5.2012年营销费用分析—费用基本情况分析;万科重固项目12年小结;新的起点—2013年工作设想;1.销售目标分解—2013年销售目标总论;2.销售前提—2013年销售目标前提;房展会;3.1联排年度推售策略—2013年东地块联排价格测算;参考竞品;预判项目均价在：19000元/ ㎡时月均去化14套 20000元/㎡时月均去化11套;3.1联排年度推售策略—2013年推售策略思考;3.1联排年度营销策略;3.2商业销售策略—2013年推售策略思考;4.年度推广计划—住宅篇;联排客群：两大地域分支;联排产品如何包装迎合;联排产品如何包装迎合;2013虹桥源墅推广排期;;重固项目商业部分：六大价值点;;结合前期已购商业客户成交渠道分析 万科资源为成交主力，其次为客户推荐及中介，故建议2013年商业客户拓展围绕以上三种渠道深耕; （全年推广费用387.05万）;12.11.29