2014-03-30凯捷利东方之珠7#营销整合策略思路报告PPT.ppt

凯捷利东方之珠 7#营销策划整合推广思路;内容大纲;一、客户分析;9#、10#成交客户来源分析;1-2月来访客户——认知途径分析;1-2月来访客户分析——需求面积段;;客户分析小结;二、价值梳理;东方之珠·观园 价值点梳理;区域价值： 东方之珠项目处于连云港宋跳板块，是连云港“一体两翼”城市格局发展的中轴必经之地，即连接新浦主城区和新海新区的核心位置，均沾两大城区未来发展利好。区位优势明显，增值潜力巨大。;交通价值： BRT快捷公交一号线宋跳站正好观园东边新港城大道上，宋跳站不仅是连接新海城区和东部城区的第一站，还是B1主线和B11直线的换乘站，除此，还有常规公交1路、16路的交叉覆盖。 对于生活在宋跳板块的小区业主来说，不管是前往新浦中心区、海州古城，还是前往花果山风景区、海滨连岛都可以快速到达。;规划价值： 项目于新海新区仅一路之隔，可以充分享有新海新城区一系列成熟配套：第一人民医院·新区医院提供优质医疗健康服务，新海新城的连云港大学城塑造了良好的人文教育氛围，“东盐河美食水岸”休闲商业街酝酿了热闹熙攘的商业气氛，能满足住户日常休闲消费需求。 这些因素共同形成了紧邻东方之珠·观园的良好居住生活配套。;景观价值： 东方之珠·观园拥有十分优良的自然生态资源。临东盐河而居，远眺花果山，山水齐聚。 加之观园是高层和小高层为主的物业类型，登高揽景，名副其实的阔景视野。 实现自然和城市生活的完美对接。;大盘优势： 凯捷利·东方之珠是宋跳板块唯一的百万方大盘，具有同区域其他项目无法比拟的大盘优势。而且观园片区以高层和小高层的物业类型为主，实惠价位凸显其高性价比，和周边项目相比，颇具竞争力。;品牌价值： 东方之珠·观园，作为尚未开发的全新地块，在品质感上有较大提升。 与别墅区相邻的优良布局占位，打造住户的墅质住感。美观和实用兼得的精心布局，充分考虑住户采光、通风、观景的生活。;配套价值： 作为一个大盘住区，凯捷利·东方之珠十分注重社区内部配套建设。投入巨资引进幼儿园与中学教育，培育社区内部良好人文教育环境。 另外，东方之珠·观园倾力打造的“东方魅力商业广场”将形成良好成熟社区内部商业互动氛围，自拥的“邻里中心”建成后更能周到服务日常休闲生活。东方之珠凭借百万大盘的巨大优势，实现“造城”规划。;物业价值： 项目已经签约南京知名品牌物业——紫竹物业进行日常安保及物业服务。? 南京紫竹物业于2005年认证通过了ISO—9001（国际质量管理体系标准）、ISO—14001（国际环境管理体系标准）以及GB/T—28001（职业健康安全管理体系标准）的专业体系认证， 2010年被评为全国物业服务企业综合实力百强企业，是江苏省著名物业品牌。;城市中轴、百万大盘、BRT交通枢纽、高性价比高层住宅、品质社区;结合观园9#、10#楼的销售情况看，东方之珠·观园面对的主要客群是对住房舒适性和低压力有兼得要求的人士。 即在实惠价格的基础上，希望获得较高品质的生活。 ;东方之珠·观园在现有“观园”命名不变及现有SLOGAN:“荣御港城的精致生活”维持不变的情况下，对“观园”进行深层分析： 1、“观”在文字解释的第一层联想与“看”有关。第二层联想与“景”有关。 2、结合观园物业为高层和小高层为主的形式，将“观园”的第一层定义为“观景”。第二层定义结合“大观”的角度，定义成“丰富的”，“精致的”。 ;“观园”的命名诠释为： 阔达开朗的景观视野与丰富精致的品质生活。;东方之珠·观园的整体定位建议为： “城中央·百万方阔景尚品住区”（阔景：突显高层） 或 “城中央·百万方BRT臻品住区”（BRT：交通便捷性）;东方之珠·观园7#定位与包装;定位分析： 东方之珠·观园9#、10#楼目前销售态势优良，一定程度上减弱了东方之珠项目前期由于种种问题造成的负面消极影响。 目前，7#楼作为观园组团内首个32层的观景高层，怎样借势造势，创造佳绩，从而带动东方之珠其余部分的整体销售，是个亟待考虑和解决的问题。 因此，建议在东方之珠·观园整体调性和定位不变的基础上，对7#楼进行有针对性的定位包装及推广。;观园7#定位与包装;因此，东方之珠·观园高层住宅7#楼的 产品定位是： 89-95㎡城央高层精品住宅;观园7#定位与包装;7#主视觉形象;形象期： 登高层拥阔景，东方之珠·观园7#楼灼耀荣归 ——城央BRT便捷直达，墅区生活轻松私藏—— ? 蓄客期： 东方之珠·观园7#楼盛放在即，城央高层预约启幕 ——BRT便捷生活全覆盖，墅区乐享超高性价比—— ? 热销期： 生态阔景臻品高层，东方之珠·观园7#楼倾城热销 ——城央BRT精??两房，89-95㎡超低首付9万起——;三、7#营销推广策略;销售目标;结合客户分析及自身产品特征，对于7#营