2013年金地集团金华湖海塘项目营销策略提报.ppt

金地集团金华湖海塘项目 （暂名金地格林春晓） 营销策略提报;目 录;市场分析;整体市场分析; 宏观政策背景——政策回顾;严格执行商品住房限购措施; 宏观政策背景——“两会”解读;同策观点：同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。;整体市场;土地供应有所回落，但库存压力难有大的缓解；而近期土地供应集中于江南区域，区域竞争较为激烈;供求结构;宏观市场背景总结;竞争市场;区域内当前竞品较少，潜在竞争压力较大;项目核心竞品个案分析;;项目规划配置;排屋区;;销售动态： 12.11.26项目推出6#楼、8#楼101套观景高层公寓和22套排屋，公寓主力户型89方小三房，均价9700元/㎡（90户型均价9500,138户型均价10000），开盘去化超9成。排屋均价为16600元/㎡。 12.12.16项目加推3、6#168套高层房源以及23号、25号共11套排屋，持续一期高性价比，均价涨至10500元/㎡，主力户型89㎡三房、133-138㎡改善户型;;;项目规划配置;户型分析;;销售情况;12年2月85折降价促销，成交量开始逐步反弹。2013年最后一栋楼以9000的低价入市，销售较好。;;江北板块绿城品质大盘，外立面采用干挂石材，成为金华目前市场标杆，12年后通过降价走量，目前整体去化良好，去化近6成;项目规划;A1户型：112㎡ 三室两厅一卫;成交均价：12年加大折扣力度，一次性付款91折优惠，在市场下滑阶段，调整高层价格，下滑约1000元/㎡，至11000元/㎡；刺激高层快速去化，近期加推2、6#均价11000-13500元/㎡，价格有所回涨;客群： 客群来源：江北地缘客群为主，职业多以教师、公务员、私营业主；外地永康客群约占30%，少量江南客群； 购买目的：以改善型需求为主，部分投资兼自住，少量投资客群； 付款方式：多按揭，部分限贷客群一次性付款规避限购。 户型偏好：多看中140左右舒适型三房。;竞争区域存销状况;项目产品契合当前市场主流需求，但竞争区域市场供大于求，并面临未来巨大供应风险；在整体客户容量有限的情况下， 快速供应、迅速跑量清盘是最佳策略;项目分析;项目属性;;生活配套：直线1.5KM内有印象城MALL、福泰隆超市 医疗配套：文荣医院等 教育配套：小学为宾虹小学（为市区规模最大新建小学，定位为省内一流小学）、中学为十五中（初中市区排名第5位），滨江地块西北角有在建幼儿园，学区资源较为优质。 公共配套：湖海塘公园（1800亩水域）、金华体育中心等皆在区块内；汽车南站 规划配套：近两年湖海塘地块还将新建五星级酒店、会展中心、创意园区、中学等，板块持续成熟。;;PK产品价值——全一梯两户设计，金地格林典雅A系列立面风格;PK户型价值——高得房率、高赠送空间、全南北通透设计，户户有庭院， 90方的洋房;产品;本案项目定位;客户定位;;;;客户定位——客户来源;客户定位——客户特征;客户精神属性;本案客群定位;概念演绎;每个金华人， 记忆里都有一个庭院情结！;拥有这样的美学记忆的人 成年后，喜欢一切美好的事物， 生活优适，精神富足， 往来无白丁， 与朋友交谈、聚会、胡侃海聊， 时而远足、时而宅家， 怎么舒服怎么来。 他们才是真正懂得生活的人！;洋房=庭院生活的回归; 90方也能享受高品质生活的花园洋房;项目SLG：;营销策略;核心目标： 企业层面，金地成功布局金华，树立当地标杆项目形象，实现品牌落地。;因此， 本案营销策略以解决三大核心问题为主导。;品牌落地策略——品牌先行，强势品牌软着陆;金华房产市场品牌布局;金地品牌内涵;金地首创“云服务”及“常青藤”教育体系;品牌落地切入点;一次具有影响力的金地“云服务”及“常青藤”教育体系品牌发布会;强势品牌联动;深度对话;户外强势占领;;一、打造金华首个庭院洋房样板段;岛形花海;创作出发点：虚拟一个人物，讲述一个故事，他（她）或他的家人的故事； 比如：一个热爱字画收藏的政府官员及担任舞蹈老师的太太，以及他们六岁的女儿 ——通过对主题样板人物的生活场景描述及装饰风格的影响，放大创新空间的优点;135方改善型样板房打造建议;120方改善型样板房打造建议;90方首置型样板房打造建议;举办时间：9月样板区、样板房开放期间； 针对人群：政府官员代表、主流媒体、定向客户、意向客户； 活动目的：通过超狗宠物运动会吸引市场关注，为项目蓄水启动提供活动平台支持 活动内容：宠物运动会 活动亮点：提升品牌调性，强调项目气质; 金地“云服务”等你来体验 活动时间：10月份