2014年03月承德菜窖地块项目定位分析报告.ppt

总货值盘点：一层商铺保证25000元/㎡，其它楼层商铺均价10000元/㎡以上，总货值约为3.3个亿。 项目货值测算 项目总货值盘点 楼层 业态 价格 单位（㎡） 货值 F5（五层） 公寓 8000 1170 9360000 F4(四层) 公寓 8000 990 7920000 商铺 10000 2010F3（三层） 公寓 8000 940 7520000 商铺 13000 1615F2（二层） 商铺 18000 2600电影院 12000 1130幼儿园 0 480 0 GF（一层） 商铺 25000 4612 115300000 B1（负一层） 商铺 15000 4000合计 19547 301555000 楼层 业态 价格 单位（个） 货值 B1-B2 车位 180000 180总计 333955000 销售目标与沟通 2014年底商业销售率达到总案值80%（1.9个亿） 回款额达到销售额的70%（1.3个亿） 项目商业外铺统计 问题一: 地段相对偏远，投资、自用客户对消费人流进行严格的审视，如何实现项目价值体现？ 问题二: 项目计划引进多家主力店，单铺面积大，总价过千万，挑剔买家。 问题三: 年度销售额达总案值80%以上，回款任务量高，短时间内聚集大量资金，销售模式是怎样的？ 项目面临问题与解答 差异化竞争，目前市面上的商业形式仍以传统购物为主，本案倡导，丰富的经营业态—24小时不间断营业 通过活动、主题营销。提高目的性消费，作为吸附人流涌入，依附建筑的特殊形态，进行主题活动巡演。制造噱头！ 拓展大客户渠道，招商与销售并行，针对意向主力商家，出台相应优惠购买政策，积极转化招商客户！ 发挥天山集团品牌优势，并以主力店入驻炒热项目整体商业价值，号召市场内闲散客户追随涌入，制造项目一铺难求的销售热潮，最终形成项目不可取代的市场影响力。 客群注定主要瞄准千万级买家，该客群目的明确且相对理性。 就广告而言，直接带动客户产生购买行为也注定不会太高。 营销推广的目的也需相对调整： 并非纯粹的推售商业,而是为整个项目预热 客户群体而言： 1、招商客户的转化。 2、大的投资客。 3、私企行为（资金转化固定资产）。 4、小额投资客户+小型经营型客户。 项目营销的总体思路 项目营销的总体思路 一、渠道拓展（线下部分）——针对千万级商业买家 招商客户转化、渠道信息客户拓展、前景大客户部客户资源. 二、炒作造势，增加大众口碑，影响小众群体价值观（线上部分） 重在炒作项目价值、区域地段，营造区域商业氛围，从而带动市场广泛投资客群。 三、主力商家意向入驻的招商先行策略 以提前引入某一主力商家为噱头，带动其他主力店面及市场散户的涌入。 2014 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商业地下开槽 商业出±0 商业低层封顶 商业开槽完成 商业宣传推广开始 整体完成销售80% 商业办预售许可证实现收筹 商业持续积累客户并收筹 商业开盘销售 公寓开盘销售 工程节点 营销节点 2014年项目时间节点 公寓认筹 及开盘期 （8-9月） 筹备期（3-7月） “主推公寓” 新闻报道展开 DM派发 预告认筹 广告计划执行、声势营造 户外布标、彩旗气氛渲染 现场热销氛围营造 认购书签订预交定金 实施一定的销控 “一切为销售做准备” 现场包装完毕 宣传资料到位 广告创作完毕 销售培训完毕 营销网点及相关配合到位 各种营销活动配合 调整和持续期 （11月-12月） “对剩余物业持续去化” 客户反映统计分析 未成交意向客户回访，力促成交 前期认购书、合同整理，分类，归档 未成交意向客户回访，力促成交 根据销售情况，及时调整下阶段销售策略 “主推商业” 预热及广告启动 新闻报道展开 DM派发 来电统计及来客接待，进行预订登记 电话回访 户外布标、彩旗气氛渲染 现场热销氛围营造 大型强销推介活动 实施一定的销控 商铺认筹 及开盘期 （10-11月） 销售阶段 销售期 时间 销售完成率（%） 销售前期筹备 宣传推广开始 3月—5月 —— 办理预售证 实现收筹 6月 —— 销售持续宣传 持续积客收筹 6月—8月 —— 公寓开盘 9月 60% 商铺开盘 10月 商铺60%+公寓20% 调整和持续期 11月 商铺10%+公寓10% 12月 商铺10%+公寓10% 总计 10个月 商铺80%+公寓100%