2014年1月4日佛山海纳豪庭二期项目总体策划报告.ppt

海纳豪庭二期项目总体策划报告 市场研究部 2014年1月4日 项目区位及相邻区域详规 项目概况及四至现况 周边区域核心配套分布图 周边区域规划发展 周边区域楼盘分布 区域市场存量 周边区域竞品项目情况一览图 周边区域结构产品机会分析 典型参考个案及热销户型 第一部分 市场解读 项目区位 项目地块位于佛山市里水镇甘蕉村，到达里水镇中心、佛山市中心及广州市中心均较近，但地块周边道路暂未修通 项目 里水镇中心 佛山市中心 广州市中心 项目区位 区域商业和医疗配套较为欠缺，教育配套十分丰富，交通配套部分。整体看来，区域成熟度较低。 项目区位及相邻区域详规 本项目住宅用地 村庄用地 教育用地 公共服务设施用地 海纳豪庭 项目地块东面为村民住宅、北面为规划道路、西面为厂房、南面为村民住宅，其中项目主入口道路及项目北面主道路为规划道路，暂时未开通。项目靠近现有海纳豪庭项目，可以将项目作为海纳豪庭二期延伸用地，综上所述，项目地块未来潜力较高。 项目四至现况 周边区域核心配套分布图 幼儿园：甘蕉镇幼儿园、里水中心幼儿园 小学：旗峰小学、里水中心小学 中学：旗峰中学、里水实现中学 医疗资源：里水医院； 生活配套：甘蕉菜市场、松涛大酒店、旗旺莊酒楼、中国电信、中国移动、农业银行等 商业配套：信和广场、星御名都商业街、珠江数码科技城等； 交通配套：里水客运站、5条公交线路、未来规划广佛地铁5号线及广州 地块周边环境仍处于较低的发展水平，主要为城乡结合部的老旧房屋及待开发地块，在地块旁边有海纳豪庭和柏悦华府进驻，同时项目周边的里水客运站，对周边居住环境有一定影响。随着几个品牌开发商的入驻和新楼盘的逐步呈现，以及规划的地铁和新型商业广场，整个片区将成为里水镇新核心。 周边区域规划发展 周边区域楼盘分布 主要竞品：柏悦华府、锦绣公馆最后一期、翠林小语、长信御景峰 锦绣公馆 珠江科技数码城 万科金色溪谷 海纳公馆 海纳豪庭 柏悦华府 长信·御景峰 翠林小语 金名都 山海名门 目前里水镇潜在供应量（含已推未售）约为65.5万㎡，依照目前区域去化速度（65.6万㎡/年）约需要1.2年时间；目前周边存在大量空置土地，后续存在大量潜在土地供应。 区域市场存量 板块 在售项目 占地 （万㎡） 建面 （万㎡） 楼面地价（元/㎡） 在售产品结构 2013 网签数 价格(元/㎡) 余货 甘蕉板块 柏悦华府 4.4 18.3 2015 3房/86-90㎡,4房/118-122㎡ 270套 2.60万㎡ 6900-7300 约1216套 15.7万㎡ 领地海纳豪庭 3.73 15.21 2576 2房/70㎡，3房/89-110㎡，复式/159㎡ 234套 2.22万㎡ 1座：7100 2座：8500 1203套 12.99万㎡ 海逸锦绣公馆 0.87 3.06 2房/72㎡，3房/92-110㎡ 54套 0.55万㎡ 6900-7200 1247套 2.51万㎡ 主要竞品项目销售情况一览表 区域主要在售项目主力户型集中在89㎡-120㎡之间，其中小两房面积区间为70-72㎡，2+1户型区间为86-92㎡，大三房或四房面积区间为110-122㎡。目前区域销售最好的户型为110-122方大三房和四房单位。 板块 在售项目 占地 （万㎡） 建面 （万㎡） 楼面地价（元/㎡） 在售产品结构 2013 网签数 价格(元/㎡) 余货 甘蕉板块 柏悦华府 4.4 18.3 2015 3房/86-90㎡,4房/118-122㎡ 270套 2.60万㎡ 6900-7300 约1216套 15.7万㎡ 领地海纳豪庭 3.73 15.21 2576 2房/70㎡，3房/89-110㎡，复式/159㎡ 234套 2.22万㎡ 1座：7100 2座：8500 1203套 12.99万㎡ 海逸锦绣公馆 0.87 3.06 2房/72㎡，3房/92-110㎡ 54套 0.55万㎡ 6900-7200 1247套 2.51万㎡ 区域结构型产品市场机会分析 分析： 1、区域目前在售项目户型配比（2+1三房为主）符合区域刚需集中的属性； 2、本项目应在户型上参考海纳豪庭一期与柏悦华府，在同等功能前提下，尽量用足灰空间，增加项目实用性，控制户型面积，降低总价。 3、尽量将2+1户型设计为4m开间情况向，满足套房需求。尽量减少两房单位设计，其销售速度较慢。 住宅竞品项目户型及总价区间一览表 普通住宅 项目名称 主力户型面积 灰空间率（%） 目前均价（元/㎡） 柏悦华府 3房/86-90㎡,4房/118-122㎡ 14%-20% 7500 领地海纳豪庭 2房/70㎡，3房/89-110㎡，复式/159㎡ 约13% 7652 海逸锦绣公馆 2房/72㎡，3房/92-110㎡ 15-20% 6998 典型