2014年2月6日雅居乐无锡太湖新城项目2014年营销思路.ppt

10亿目标，意味着要在极短的时间内，核裂变式蓄客，全面超越周边市场，占位市场第一等级 上门量分解：按8月开始办卡，8-12月间，需办卡1000张（首次开盘500张），按通常办卡率，日均上门量需达50组。 货量结构：住宅12、15、16#楼，共计540套，计7.36万方。10#楼出货100套，约2.5万方。商业0.6万方，视情况决定是否推售。（毛坯住宅均价1万元/平） 市场比较：10亿，意味着占位市场第一等级——绿城玉兰花园今年完成总销10亿，列全市第2（2013年目标25亿）；苏宁完成4.66亿（2013年目标10亿）。 【恶狼达成】 认筹量 总销金额 产品分解 总上门量 10亿 住宅出货 640套 办卡 1200张 有效上门 7500组 月均上门1500组 上门量分解 楼号 面积（m2） 单价（万元） 总销（万元） 主要去化月份 90%率总销（万元） 16# 24548.40 0.95 23320.98 9月开盘 20989 12# 24548.40 0.98 24057.432 9-10月 21652 15# 24548.40 1.02 25039.368 11月开盘 22535 10# 35170.28 1.05 36928.794 10-12月 33236 合计 　 　 　 　 98412 高开低走，短时间引爆市场。 【恶狼达成】 12# 15# 16# 10# 首开16#及12#楼部分，共计约240套，低价入市，引爆市场，树立影响； 10#楼顺势推出，高出约2000元，实际成交高出1000元，树标杆； 15#楼单独开盘，价格走高，以楼王形象面市。 【恶狼swot】 优势 太湖新城正中轴 市政、公园配套完善 位于地铁口，地铁即将开通 配建大型高端商业配套 配建幼儿园 雅居乐品牌 产品高质量 劣 势 太湖新城发展热度尚未完全被无锡人认同 雅居乐在无锡市场认知度为0 机 会 改善型住宅理念在太湖新城生根，缔造良好时机 各大品牌商对整个板块价值的挖掘 板块市场量价企稳 威 胁 周边项目产品放量，销售周期重合 项目同质化严重，价格竞争压力 板块内大品牌竞争项目较多，中海、万达、宝能等新开发商进入 SWOT 【恶狼定位】 市府核心 地标级地铁综合体 【营销总控】 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 重要节点 开盘 品牌活动 一般活动 展示推广 线下渠道 样板区、认筹 品牌馆 媒体 品牌行 围挡、道旗到位 节点户外到位 团队组建到位 月月渠道导入活动、周周暖场活动 明星活动 赞助无锡政府活动 品牌 发布会 业主答谢会 渠道资源收集 派单 巡展、电影 路演 团购挖掘 周边案场销售员打通、门前抢客户 品牌形象期 蓄客期 开盘期 强销期 生态秀 推介会 推介会 推介会 蓄客目标 300组 500组 800组 1200组 1500组 900组 1000组 1000组 加推 200组 教育慈善 线上媒体 传统媒体+网络：品牌造势 传统媒体+网络：项目价值、 营销节点、话题炒作 传统媒体+网络：热销播报、 项目价值、营销节点 3月 客户常州体验行 价格策略 价格测试 确定价格 小步提升 【磨砺狼牙】 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程节点 工地开工 公司支持 区域联动 雅莱格 样板区开工 预售证，各类流程 人员招聘、各类合同 开盘支持 全员营销和团购等政策 品牌展示馆开放 各类活动配合 自有团队 代理公司 广告公司 营销团队 媒体考察 样板区开放 客户常州、南京体验行 3月 样板区开放 项目初期抢占道口户外，超高围挡、密集道旗造势，营造城界感。 抢占进入滨湖区重要通道的节点性户外资源； 项目围挡及道旗尽早入市，传递品牌与项目声音 【包装策略】 品牌展示馆 本着大无锡的理念，选择无锡中山路附近核心商圈位置（富力位置不在核心区，影响力非常弱），建立市区品牌体验馆。 作用一：承载项目的品牌落地，通过细致的展示包装，向媒体向客户传递雅居乐的声音。 作用二：提前入市，提前了解无锡客户特征，提前积蓄客户。 【品牌策略】 ， 品牌策略主题：构建未来地标，缔造优质生活 品牌发布会 以“构建未来地标，缔造优质生活”为主题，举办一场雅居乐的品牌发布会； 内容包括：雅居乐经典项目、雅居乐企业理念、无锡项目理念等。 针对人群：无锡媒体圈，早期诚意客户。 【品牌策略】 实行区域联动，实行品牌体验之旅，充分利用常州、南京、上海项目现有资源。 【品牌策略】 邀请各大媒体，观雅居乐南京、广州、常州等地项目，提供高标准的接待服务； 提供资料，组织媒体进行炒作，如：雅居乐——城市运营专家； 后期客户体验中，依托雅地会，充分利用常州、南京、上海项目优势开展体验活动。 常州雅居乐星河湾 南京滨江国际 南