2014年12月西安雅荷四季城营销策略方案.ppt

2015年入市价格在7000元/㎡ 通过以上从产品及区域不同角度的打分 可以看到所确定价格的不同 鉴于本项目的小高层产品品质不高的情况下 在此综合以上两种打分法， 亿科认为本项目小高层产品销售起步价格为： P= P产品×60% ＋ P区位×40% = 7000元/m2 ×60% ＋ 7600元/m2 ×40% = 7000元/m2 小高层价格定位 四 项目营销策略 推售策略 价格策略 推广策略 营销策略 产品力打造 团队力打造 实现有效来电来访的保证 成交率的有效保证 1条主线=4个阶段+12个月的活动 3个重点是完成销售的重要保障 根据营销关键点，2015年我们的营销策略 “1、3、4、12” 策略解析： 1条主线 以小高层为重心，通过小高层的 重新定位带动整个项目的定位进而促进高层和商业快速去化 线上媒体：根据各阶段所要达到的目标，分阶段将不同的主题推出，逐步将不同主题的推进 强化定位，公关传播发布项目相关信息，分阶段将不同的主题推出逐步深化。 渠道策略：通过整合网络、销使、老带新、外展/大客户、跨界拓客圈层营销的紧密联系，重 视渠道策略的利益引诱等多种渠道形式吸收客群。 销售成交率的打造：提升项目产品的产品力及销售团队的执行力，制定合理的推盘策略，价格策略 ，折扣策略，促销策略 第一阶段：品牌重塑期；第二阶段：品牌提升期；第三阶段：强销期；第四阶段：年底冲刺期 3个重点 4个推广阶段 全年12个月每个月都举行不同主题的活动，配合线上、线下进行销售推进。 12个月的活动 营销总策略 1、初期利用小高层形象重新定位包装并实行暗降策略启动市场； 2、前期用线上推广+密集的线下渠道占领市场； 3、中期利用推广+活动的延续性，保持市场声音，不断提升项目品质； 4、后期利用客户口碑宣传，圈层营销，扩大市场占有率实现业绩突破； 1条主线：以小高层为主线 4个阶段+12个月活动 营销总策略 活动线 首创民俗喜乐汇活动 周末暖场活动 端午浓情活动 夏季养生讲座 烧烤节 豪车试驾活动 盛夏啤酒节 小高层主题封顶活动 投资理财讲座 周末暖场活动 周末暖场活动 圣诞节客户答谢会 业主联谊会 周末暖场活动 周末暖场活动 周末暖场活动 一季度 1月 2月 5月 7月 8月 10月 12月 3月 4月 6月 9月 11月 二季度 三季度 四季度 阶段 主题 销售线 第一阶段：品牌形象树立期 通过小高层形象塑造提升客户认识 城市未央骑士官邸 住宅：小高层，高层蓄客，开盘 商业：前期销售准备工作。实行带租约销售 第四阶段：冲刺期 年底冲刺 住宅：持续消化存量 商业：持续去化存量 进行战略促销，进行销售冲刺 第三阶段：强销期 项目卖点阶段性强势释放 住宅：持续消化存量，分批、分量进行小蓄小开 商业：持续销售 营销总策略 成功的圈子、仅有的官邸 雅荷经典之作，景观楼王，收官之作 最后的机会 错过不再有 四 项目营销策略 推售策略 价格策略 推广策略 营销策略 产品力打造 团队力打造 推售策略 推盘思考—市场背景 市场上同质化产品竞争严重，从推盘角度上考虑，本项目前期推盘策略注重产品线的搭配。 区域畅销产品主要为二室、三室产品，其成交量大，成交率较高； 区域畅销户型面积段以两室90-100㎡、三室120——140㎡为主； 以区域内畅销产品首推达到占领区域市场的目的； 保证项目推盘以各级资源优化组合搭配的原则进行推售 以条件相对较差楼座在低价阶段首先入市，条件较好楼座在价格拉升较高阶段入市，有效提升全盘成交均价； 以区域畅销户型产品的快速销售，积累项目人气，为后期优质高价产品积累客户； 推盘思考—推盘原则 推盘计划 推售类型 推售楼栋 推售单元 推售时间 小高层 A1，A3 1单元 2015年3—6月 高层 B3 2015年3—8月 小高层 A1,A3 2单元 2015年7-10月 高层 B9 2015年9—12月 小高层 A2 ，A4 1单元 2015年11月——2016年3月 小高层 A2，A4 2单元 2016年3月—2016年6 商业 平销 推盘节奏 传统的粗犷式推盘方式由于同时提供给客户过多的房源选择，在一定程度上容易造成客户的流失，同时也不能保证项目价值在销售过程中实现最大化（优质房源提前销售，难以保证利润）。 而在本项目进行销售时，应将推盘