2014年8月南京求雨山项目策划思路整理.ppt

整体市场大势分析总结 市场现状 现状剖析 土地市场成交下滑，同比下降34.4%，大量土地低价成交 城市核心区土地资源稀缺性明显，江宁与江北仍为主流供应板块 商品住宅市场供过于求现象明显，供应及成交量大幅萎缩 商品住宅成交均价停涨甚至回落的现象 80-144㎡户型为主流供应面积段，其中120-144㎡户型销售情况较为良好 江北、河西、江宁依次为全市成交量前三强 受政策的影响，拿地对开发商资金要求更高，整体市场形势不容乐观，开发商拿到信心不足，观望气氛浓，而从以往的土地供应数据及商品销售对比发现，原有的土地供应远远难于满足市场需求，08年土地成交萎缩，未来将有反弹迹象 随着多年开发，城市核心区土地资源稀缺性明显，南向发展趋势明显，作为三大新区之一江宁成为城市开发热土，城南将获得发展机遇。 市场观望气氛浓厚 江北、河西、江宁为市场主流供应板块，江北以价格优势获得市场青睐，河西及江宁良好前景规划吸引力增强 90/70政策影响，未来有70%的保障房供应，而商品住宅占30%，且商品住宅90㎡以下的户型要占70%，也就是未来供应90㎡以下将成为主流供应 区域市场大势分析总结 市场现状 现状剖析 城南逐步陷入可开发土地极度稀缺的困境 供应量上升，同比增幅94.3%，成交量下滑，同比下降8.11%，市场呈现供过于求态势 上半年成交均价同比去年同一时期上升51.83%，环比增幅32.27%，今年6-7月有所回调 大面积户型供应量上升，随着户型面积增大，供求现象愈发明显 首次改善型需求大幅上升 90-100㎡以及144-160㎡为市场缺口，此面积段销售状况良好，余量较少 三大障碍（“城中村”、大校场机场、古迹遗存）盘踞大量土地,随着城中村改造的启动、大校场土地陆续释放，未来城南土地供应瓶颈有望快速打破，区位优势及整体环境改造将推动区域价值的快速提升。 受政策及整体市场的影响，市场观望气氛浓厚，导致商品住宅成交量下滑，但相比其它板块，城南市场呈现较为稳健的态势。 高端物业（如：仁恒翠竹园及雅居乐花园）集中供应，导致大面积户型供应大幅上升，随着仁恒翠竹园及雅居乐花园的结案，以及90/70政策力度加大，未来经济型产品供应将会加大 随着城市中心区土地日渐稀缺，价格上涨，将促使部分居住中心区域的居民外流，而城南形象日渐改善，配套逐步完善，地铁的开通，区域陌生形象得到改善，区域整体吸纳能力加强 项目环境分析 城市格局 宏观特征 房地产供需分析 1 2 3 竞争环境分析 4 主城区 奥体板块 城南北片区 本案 城南东片区 城南南片区 竞争界定 东部片区距离主城区最近，配套成熟，居住区发展较早，但由于土地稀缺，项目体量较小 南部片区依托高新产业、宁南商贸园区及宁南城市副中心发展，随着宁南城市副中心区规划的利好与产业人口的导入，后续发展的潜力明显，也将成为城南主流供应区域 城市CDB区域，虽然整体形象尚未形成，交通和商业配套是目前面临最大问题，但未来区域前景广阔，客户结构从中高端转向高端客户 城市中心区域，繁华商业及绝对优势的地段，土地资源稀缺性明显，高端走向无可厚非 北部片区依托地铁1号线沿线发展，楼盘数量不多，但其中有典型的地铁大盘——亚东国际公寓、 时光澔韵。 各竞争板块概况 主城区 奥体板块 城南北片区 本案 城南东片区 城南南片区 竞争界定 未上市量约为20.9万㎡ 潜在供应量为1.3万㎡ 总存量为22.2万㎡ 预计去化周期约2年 未上市量约为40.7万㎡ 潜在供应量为14.3万㎡ 总存量为55万㎡ 预计去化周期约3年 未上市量约为100.5万㎡ 潜在供应量为146.23万㎡ 总存量为246.73万㎡ 预计去化周期约2年 未上市量约为56.5万㎡ 潜在供应量为24,6万㎡ 总存量为81.1万㎡ 预计去化周期约2年 未上市量约为10万㎡ 潜在供应量为40.5万㎡ 总存量为50.5万㎡ 预计去化周期约3年 竞争板块总体潜在供应量巨大 竞争界定 城南北区周边区域的竞争优势比较 区域 优势 劣势 典型项目 城南北区 距离主城较近； 景观资源丰富； 交通较为便利； 生活配套完善程度不够 非城市主流发展板块 外部环境较为嘈杂杂乱 亚东国际公寓 时光澔韵 城南南区 规划中的城南城市副中心区，后续发展潜力明显； 火车南站规划以及高新产业发展，对区域发展有较大的推动作用 配套不成熟，心里距离感强 受城郊概念与陵园墓地影响 仁恒翠竹园 万科金色城品 宏图上水城 城南东区 距离主城区近，生活配套成熟，有较强的吸引力 城南高尚居住区所在 土地供应逐渐枯竭 老城南区域形象不高 雅居乐花园 主城 城市中心区域，城市政治、经济、文化中心 繁华商业绝对优势的的地段 土地资源稀缺性明显，地价高，房价高 主城繁华导致居住环境不高 金鼎湾 奥体板块 城市CDB地段，未来