2014年9月武汉TX城项目一期商业营销推广策略案.doc

谨呈：QJTX投资有限公司 TX城项目一期商业营销推广策略案 武汉DSH房地产营销策划有限公司 2014年9月29日 前 言 QJ·TX城项目一期营销推广策划方案，是我司根据项目自身的规划特点，结合项目前期整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为QJ·TX城项目一期商业的营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。 结合年度营销节点要求，项目2014年10月至2015年1月的一季度周期内，要实现形象期、销售期和冲刺期三个主力阶段的贯穿，工作密度较大，且考虑前期市场评估中本项目认知不明晰的客观情况，结合项目一期推出产品，以营销重整思维为基本背景，释放本案商业作为其30万方整体规模的强力驱动载体。推广策略在以下三个方面进行铺叙展开： ·QJ·TX城商业理念的独特主张，传递项目商业定位 ·QJ·TX城商业价值体系的搭建，形成项目竞争壁垒 ·QJ·TX城商业销售卖点说服度，快速影响目标买家 本轮报告对项目营销推广的策略重点在项目商业定位和价值传达两部分上，旨在更有效的进行市场传导，短期内提升QJ·TX城商业的影响力，并结合推广排期，辅以推售策略。通过本次报告，希望能与贵司就项目商业营销策划思路上达成统一，从而指导和推动后续执行工作。  第一部分 推售产品梳理 一、项目概况 项目位置：高铁经济圈，西侧为四季美农贸城，南临为紫月路，东为待开发地块，北侧为居民区，属QJ生态CBD核心区，目前的商业氛围不足，周边配套不齐全，人气比较弱。 项目经济技术指标： 总建面积：30多万平米 绿化率：30.12% 容积率：3.0 开发进度：一期商业部分即将封顶、预计12月完成内外装修； 一期规划中洋房11月初动工、2015年1月达到预售条件 其中商业总占面积约为5.3万平米，一期商业面积为20163平方米。 二、本批次销售商铺数据统计 归纳小结： 1）、本案第一阶段推出商业总销售面积合计为20163㎡，共计约269间，其中独立商业面积16197㎡，约204间；住宅底商3966㎡，约65间。除去售楼部一、二层约637㎡，实际可销售面积约为19526㎡。 2）、独立商业一、二层主力面积区间在44-52 ㎡，三层在367-390 ㎡区间，开间为4米，进深13米、10米；住宅底商主力面积区间40-60㎡，开间3.7米-4.1米，进深10.6米。  第二部分 整体营销推广策略 一、策划原则 （一）强势启动原则 好的开始，是成功的一半。 QJ·TX城通过前期的市场进入，已经在市场上建立一定的印象度。因此，在对商业部分进行市场推售时，应以特色鲜明的市场形象，充分利用前期市场积蓄的势能，强势导入市场，迅速形成项目在市场的认可度。 （二）强化信心原则 项目区域未来发展不十分明朗，本营销重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。 （三）快速抢占市场原则 鉴于项目的整体商业规模较大，市场的消化货量较多。在项目的开发过程中，无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地增大项目在市场的占有率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。 （四）强势品牌导入原则 商业物业的开发，不仅在于对新的操作方式的运用，更为重要的是对商业项目的商业价值的充分挖掘。因此，必须从项目自身的经营出发，导入强势品牌，提高项目的经营能力，建立项目完整并具说服力的形象，提高项目的产品力和销售力。 二、项目综合定位 （一）、项目整体市场定位 QJ生态CBD核心 城市主轴综合体 QJ生态CBD核心：借助政府针对本区域概念规划，凸显项目区域未来发展趋势及投资发展潜力，即可发挥更多营销文章，又区分于其他周边竞争项目区域概念定位。 城市主轴综合体：纵观QJ城市发展可知，QJ城市沿潜阳大道与章华大道两条主轴线发展，形成“一横一纵”的城市发展局面，目前紫月路为政府重点打造城市主轴路线，势必成为城市发展新方向。 （二）、一期商业定位 TX城·紫月天地 定位语：全家庭型百纳空间 全家庭型休闲娱乐的概念塑造—— 全业态：满足购物、休闲、娱乐、餐饮的全方位消费需求 一站式：提供吃喝玩乐购的城市商住消费圈 家庭型：营造不同家庭结构 中各年龄层次成员的全员体验 （三）、一期商业客户定位 此次商铺销售是本案商业的首次推盘，对于商业项目而言，首批次的销售率，和销售时间上都不能拖的太长，战线及销售时机都适宜在短期内去化干净，便于后续商业的