2014年9月16日西安高陵罗马假日项目容积率调整可行性研判建议.ppt

高陵罗马假日项目 容积率调整可行性研判建议;报告目的;;项目回顾; 项目本体回顾;项目回顾;项目回顾; 项目团购需求回顾; 项目3.2容积率方案定位回顾; 项目1.5容积率调整背景回顾;待解决问题; 项目原设定容积率为3.2，在满足高陵供电局团购(总共105套138m2住宅，团购面积共计14490m2)的同时，仍有3.1万m2的市场销售面积；若维持规划要求1.5容积率不作调整，项目仅能满足团购需求，产品定位、交房及建造标准遵循团购方需求即可。 因此建议本项目定位及测算原则明确如下： 1、以遵循高陵竞品市场为研判基础； 2、以市场销售作为定价及测算依据； 3、快开、快销、快平衡的作为本项目的定位方向。; 项目1.5容积率产品定位建议 —— 区域竞品; 高陵县根据区域发展和房地产市场现状，可以分为三大板块，且各板块特征明显，本项目属于县城板块，主要竞品项目有维也纳森林、鹿苑5号公馆、天下荣郡和奥韵华庭。;直接竞品-维也纳森林 ;直接竞品-维也纳森林 ;直接竞品-维也纳森林 ;直接竞品-鹿苑5号公馆 ;5#、6#为楼王（4个单元售罄），15层纯板，三居143-150m2;;;直接竞品-奥韵华庭;;待解决问题;待解决问题;待解决问题;在满足1.5容积率的前提下，可以实现的物业形态有以下四种：; 罗马假日项目地块面积仅20余亩，总建面约2万m2 ；参考高陵县2013年竞品单盘年均3万平米的去化量；结合本项目开发目标——在满足快开、快销、快平衡的前提下，项目建议整体分一期开发。;待解决问题;园林绿化 受制于成本压力及销售价格等因素的制约，本项目无法在园林绿化方面进行大量投入，能满足出入口及中心广场的基本景观即可； 由于竞品项目普遍绿化水平较低，且景观的营造对于销售溢价的帮助不明显，同时受土地面积较小的影响，为保证快销及合理的销售利润，园林绿化所占面积建议不宜过多。;待解决问题; 1.5与3.2容积率比对研判; 1.5与3.2容积率规划指标比对;待解决问题; 1.5与3.2容积率成本估算比对;; 1.5与3.2容积率测算比对结论; 1.5与3.2容积率测算比对结论;项目机会点补充： （1）建议做高陵市场区域价格的遵循者，力争在产品品质上成为高陵市??的引领者。 （2）控制产品面积、主打两房产品、小三房产品做为产品线补充；控制总价迎合首置型及投资型客户。 （3）以市场接受的价格打造区域创新型产品、品质高的北廊板式户型。 （4）快速开发、价格低开中走实现快速销售，盘活项目以实现项目现金流快速平衡。;关于“市场研判”外的结论补充;团购与市场销售同时兼顾面临的选择;高陵供电局团购需求：138平方米（建筑面积）/户，共105户，合计面积14490平方米 团购定价沟通：均价2830元/平方米（暂无书面确认）;关于“市场研判”外的结论补充;;关于“市场研判”外的结论补充;END 市场企划部 2014年9月