2014年9月浏阳市嘉利广场项目定位报告.ppt

项目位于区域交通干道网络的中心位置，对内对外交通便利；项目为综合交通枢纽配套项目，客运班车通往长沙西南的大部分城市，为长沙西门户；地铁2号线连接河东河西，东西贯穿长沙主要城区，已于2014年5月1号已开通，与本项目无缝对接；交通枢纽内公交过渡站有超过20条公交线路通往长沙各区域。 长沙西中心 从不同的维度看，项目面临两个层面的市场竞争： 商圈竞争、项目竞争 长沙西中心 板块竞争分析：河西发展较早的商业集中区多是为配套周边居民消费自发聚集形成，其中以河西目前最成熟的溁湾镇商圈为代表，其市场知名度和认可度较高，辐射范围广；随着新兴板块的开发，奥克斯广场等商业项目的入市，银盆岭商圈的知名度和吸附力迅速增强，逐渐成为辐射河西片区影响力大的重要商圈之一；其他商圈规模较小，商业相对独立，辐射范围有限；本项目位于成熟商圈望城坡商圈，专业市场业态较为突出，其他商业形式发展水平较低，区域内消费者中高端消费外溢，商圈面临其他商圈对于本商圈消费群体的抢夺 竞争项目分析：基于本项目的特点，目未来面临的竞争项目主要是区域内的已入市或未来将入市的大体量综合型商业项目，如湘浙小商品市场、奥克斯广场、步步高商业广场、河西王府井等 项目发展主题--长沙?河西国际商贸城 ——集大型商贸、购物中心、商业街区、会议休闲、餐饮娱乐、旅游观光、商务配套于一体的城市新中心。 长沙西中心 购物中心主题定位 长沙?时尚生活体验中心 ——集时尚购物、家庭生活、休闲娱乐、特色时尚餐饮为主要功能的时尚生活体验空间。 时尚生活体验空间是：以时尚潮流的生活方式，成为80末、90后、00后圈层中追求潮流创新的时 尚生活体验的目的性消费场所 长沙西中心 功能组合定位 时尚服饰 男女服饰 休闲运动服饰 精品饰品 生活护理店 数码体验店 电玩城 电影院 时尚主题餐饮 异国风味餐饮 甜品冷饮 休闲餐饮 特色小吃 中西式快餐 综合以上对项目的定位及发展潜力分析，本项目将成为成为80末、90后、00后追求潮流创新的时尚生活的主场，打造项目消费新亮点。 时尚购物 家庭生活 特色时尚餐饮 ＋ ＋ 长沙西中心 楼层业态分布 商业主题 楼层 商业业态 影音世界 6F 电影院 饕餮盛宴 5F 餐饮 动感生活 4F 运动服饰 电玩城 家庭中心 3F 男装 儿童零售 儿童乐园 时尚女人 2F 品牌女装 精品购物 1F 精品购物 餐饮 潮流前线 B1F 潮流前线 美食广场 长沙西中心 定位阐述 五 1. 整体定位 2. 形象定位 3. 商业物业定位 4. 功能定位 5. 档次定位 6. 消费者定位 7. 目标商家定位 改变经开区人民的生活方式、生活态度、生活感受 园区居民，一天到晚混迹麻将馆，身心俱疲 购物、美容、保养、娱乐一站式服务，生活充满活力 园区厂区青年工人，除了上班就是上网，缺乏丰富的娱乐方式，缺乏新潮时尚的购物体验 桌球、健身、KTV、电影—在工业园内娱乐原来也可以如此丰富多彩； 服装、箱包、鞋帽、饰品—生活也可以像大都市一样多彩多姿。 园区管理人员，与妻儿长期分居两地，饱含相思之苦 在嘉利广场买套房，开个店，这里就是你的家，其乐融融，共享都市繁华 项目商业使命探讨 发展方向判研 选择一：是与很多人抢一个蛋糕？ 选择二：还是独享一个别人没有发现的蛋糕？ 本项目开发的关键 把握城市商业发展的新机遇，走主动“主题化”、“特色化”道路，成为片区商业新中心。 ◆提升区域价值，重新定义人们对区域的认知； ◆建立新的价值体系，形成主题商业新中心； ◆创造新的商业模式，最大化挖掘潜在商业价值。 满足消费者不断增长的个性化消费需求，营造以“体验”为特色的主题商业 “继产品经济和服务经济之后， 体验经济时代已经来临。” —— 摘自《哈佛商业评论》 本项目开发的关键 适度超前、档次拔高、主题新颖、特色打造 业态 层面 运营 层面 合理设置物业类型，租售结合，长期和短期利益兼顾，平衡现金流 完善配套、提升附加值（软服务）、强化商业运营管理 强化差异化、目的性、突出体验式消费、餐饮、休闲娱乐比重加大 强化主题和特色：沿街打造若干主题性或特色性商业业态 强化头羊策略：利用品牌连锁商家带动招商、销售 结合电商：线上线下，实体店与网络店结合，相关物流配合 商业发展策略探讨 商业全面提质，商业成熟后释放区域价值 发展住宅，以特色商业为主题完善社区商业配套 产品供应主要为商业和公寓，重点在于配套商业主力店的引进 第二阶段 第三阶段 项目发展战略建议 第一阶段 商业规划符合项目整体的形象和档次 业态规划及组合决定项目的成败 商业价值的最大化及运营管理 核心的问题 战略目标 项目核心问题 商业的整体定位 科学合理的业态规划及组合 合适的盈利模式及运营管理 Title 酒店 城市综合体 写字楼 住宅 商业 Title 城市综合体是将城市