2014年度嘉兴上置香岛营销策划案.ppt

项目产品批次推售策略—庄园 年度推出单位： 23 17 8 6栋单体 3000万内 14 1 3 9 10套精装 18000元/平米 11 4套毛坯 13000元/平米 10 12 18 13 项目产品批次推售策略—庄园 4月 6月 9月 11月 仅3席一线湖岛精装别墅 800万起 3月 湖岛庄园 23号楼王 1栋起售 仅4席庄园别墅 580万 一口价 庄园别墅 17、18号楼启售 夏季房博会 秋季房博会 别墅节 春季房博会 旅游节 湖岛庄园 一线湖岛豪宅8号楼 全城发售中 第一别墅生活 年度最后3席 第一阶段：预热期 2014年3月。 项目阶段性营销执行要点 阶段诉求主题：上置香岛 中央别墅区首席湖岛豪宅 阶段产品推售：香岛澜湾8席大院边套，庄园3席一线湖岛单位 阶段执行策略： 针对此11套房源，以老客户带新客户政策推行为主，主力以梳理老客户资源进行推广为主，线上推广以软文、网络快讯等为主。 阶段配合活动：澜湾3月底第二批次房源交房。 阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、电话 回访。 阶段活动：三八妇女节业主风筝节（暖场活动）。 嘉兴顶级富豪深度拜访（借助第三方平台） 上置香岛2014年度营销策划案 2014年度营销目标及分解 基于年度项目运营资金需求拟定 2014年销售目标及分解 项目 名称 可售 面积 （㎡） 可售 套数 销售 面积 （㎡） 销售 套数 合同金额（元） 现金流量 （元） 香岛澜湾 香岛庄园 合计 2014年度营销大环境剖析 项目、市场、客群、渠道等反思 营销环境—项目销售态势 项目 销售套数 销售面积 总金额 销售周期 月均销售套数 香岛庄园 XX XX XX XX XX 香岛澜湾 XX XX XX XX XX 年化平均销售预计：庄园X套 澜湾XX套 庄园的去化速度严重影响指标完成度 澜湾下叠接受度过低影响整体去化率 销售周期 24个月 上叠 下叠 精装 毛坯 精装 毛坯 月均销售 1.45 2.45 0.54 0.8 年化销售套数 18 29 7 10 澜湾存量房 18 8 38 44 年度预计销售 18 8 7 10 但因澜湾仅余26套上叠，故现有存量只能确保销售XX套。 营销环境—项目销售态势 2013年全年，嘉兴千万级别墅销售总体成交总计35套左右。其中： 宝石公馆4套，单套均2500万以上，面积1000余平米。 绿城悦庄15套，单套均1100万左右，多为合院，面积600多平米。 独栋4套，单套均1800万左右。 2012年曾销售4套2600万以上的独栋单位。 逸林雅苑10套（预定），其中7套独栋2000万左右，面积900平米。 千万豪宅 皆尽独栋 营销环境—别墅市场行情 200-300万 240套左右 300-500万 350套左右 500-700万 450套左右 1000万以上 100套左右 嘉兴别墅存量较大，预计在售别墅累计1500套左右。 2014年，别墅的竞争主要集中在300-500万及500-800万之间。 而200-300万之间的经济型别墅竞争环境较宽松。 结合项目进行市场细分竞争；澜湾要面对于经济型联排竞争。 庄园则要面对1000万的独栋别墅竞争或毛坯房600万上下的双拼、联排竞争。 联排当道 “加”缝生存 营销环境—别墅市场行情 案名 销售套数 销售面积 单套面积 产品形态 金额 成交均价 单套总价 绿城悦庄 15 9272 618 独栋、合院 170279596 18365 宝石公馆 9 9631 1070 独栋、联排 176086570 18283 蔚蓝海岸 15 7738 516 独栋、联排11974 6177096 卡门印象 42 9880 235 联排9571 2251400 信达南郡 48 10496 219 联排9369 2048680 金都夏宫 25 15253 610 独栋、联排 173180883 11354 6927235 卡堤亚宫 20 9489 474 双拼 111069020 11706 5553451 香岛澜湾 52 11358 218 叠加 114246669 10058 2197051 香岛庄园 2 1011 506 大叠加 182000000 180020 9100000