2014年长沙WK白鹭郡四季度11、12月营销计划铺排.ppt

看万科！抢万科！赚万科！万科白鹭郡四季度11、12月营销计划铺排 白鹭郡供货充足，住宅可售货值5.9亿，公寓货值货值1.2亿，商铺货值1.7亿元。住宅可售套数696套。 货量盘点 货源 91㎡ 100㎡ 112㎡ 116㎡ 130㎡ 146㎡ 合计（套） 货值（亿） 二期高层 45 　 13 　 46 　 104 0.9 三期已推 　 27 　 50 　 63 140 1.2 三期未推 20 144 　 144 　 144 452 3.8 小计 65 171 13 194 46 207 696 5.9 公寓产品 约35㎡/套，共459套，1.6万㎡ 1.2 商业 可售面积6441.87㎡，公寓裙楼商业可售1223.18㎡ 1.7 白鹭郡商业+住宅总货值 8.8亿元 白鹭郡项目三期工程进度较快，11月基本均可达到取证条件。 公寓已取证，按7500元/㎡价格测算1.2亿元。 商业含公寓两层裙楼1223.18㎡，按2.7万/㎡的单价测算，3300万元。 栋号 单价 毛利率 净利率 20\23 6200/6600　 5.7%　/2.9% 2%/0% 21 6500　 9.7%　 5%　 22 6400 8.4%　 4.1%　 24\25\26 6100　 　4.3% 1%　 目标任务 完成11、12月3.9亿销售任务，约550套。 核心问题 1、如何快速圈住更多客户，增加项目来访量？ 11、12两个月项目需要实现至少430套房源销售，按照10%的销售转化率，需要4300批来访，日均71批，新客户上门压力巨大，如何快速大量积累客户，是项目需解决的核心问题之一。 2、如何进一步抢抓销售时点，提升销售转化率？ 距离年末仅剩60天，8周时间，如何抓住销售节点、创造销售节点促进项目销售转化率的提高，是项目接下来两个月的核心问题之一。 3、如何集中优势资源，发展项目重要来访渠道同享会？ 目前项目同享会推荐客户上门875批，占项目来访量50%，已成为项目的重要上门渠道，如何集中优势资源，做大同享会的客户推荐规模是本项目突出重围的重要机会点。 目前项目面临的几个核心问题： 1、给足客户理由，年底看白鹭郡！ 2、灵活政策促销，年底抢白鹭郡！ 3、整合优势渠道，年底赚白鹭郡！ 核心问题 解决问题的三大策略方向： 看万科白鹭郡 五大理由看万科白鹭郡 5888元/㎡起，最高性价比：考虑到20#、23两栋靠近坪塘大道，综合质素略差，建议公司拿出20#栋、23#栋，整体实收做到6200元/㎡，对外打出5888元/㎡起，通过低起价撬动客户上门。 最高性价比， 5888元/㎡起！通过建立片区最具性价比装修房的形象，来撬动片区客户，甚至全城客户。 从11月3日起，设置万科白鹭郡大奖池：每一批上门，案场奖池就增加10块钱奖金，上不封顶。 建议每周五抽一次大奖。未认购客户抽到现金即拿走，成功认购客户抽到现金就翻倍。 对每批客户发放《年底抢万科须知》，并对须知编号，客户凭《年底抢万科须知》参与活动，须知主要内容为万科项目介绍，万科众筹抽大奖活动介绍。 五大理由看万科白鹭郡 司庆30年，众筹10万巨奖，周周大放送！设置万科众筹奖池，上门及可参与众筹抽现金大奖，周周开奖。 1、在案场设置万科大粮仓，营造年底开仓放粮的氛围，每一批来访客户，上门即送万科大米一份。 2、对万科大米进行包装宣传，以万科三好大米来进行延展，引导市场对万科三好产品的延伸认识。 3、利用万科三好大米来增加上门邀约的道具，为客户邀约、线下拓展等提供支持。 五大理由看万科白鹭郡 司庆30年，10吨大米开仓放粮！进行上门领取万科大米活动，吸引客户上门。 12月建议要强调项目的热销姿态。以单月热销XXX套，XX亿。并建议包装一个“10吨玫瑰，感谢长沙”，这样的活动来体现白鹭郡项目的市场热度。 花海胜地：将案场包装成为花海，通过季节的鲜明对比，将项目打造成为12月份的爱情圣地。 送给100对情侣的浪漫惊喜：征集100对情侣，在案场拍摄写真，抽取万科钻戒基金活动。 10万元彩礼，万科送青年。将上门众筹巨奖活动，重新包装为，送10万现金彩礼，送青年。打通线上、线下渠道，密集释放10万彩礼计划。周一到周五上门的情侣即可获得万科万元彩礼抽取资格。 1000份热恋婚房大礼：将项目折扣包装成为万科彩礼+钻石补贴等名头，进行婚房促销。 五大理由看万科白鹭郡 10吨玫瑰，全城热恋！以11月热销XXX套，感谢全城厚爱的姿态，进行“10吨玫瑰，白鹭郡与长沙的热恋”活动。 全城热恋，三好大户。将146㎡的户型，包装成为万科白鹭郡的明星产品，通过制造“明星效应”，形成一种把146㎡的产品当做一个标杆产品来参考的氛围。 十个女人的控诉：通过包装10个白鹭郡的看中146㎡产品的客户故事，但最终没买到的虐心经历，抛