2015年4月重庆建宇拾花荟拾光漫里商业策划报告.ppt

竞争项目 项目名称 晋愉天意 项目位置 九龙坡九龙高新巴国城内 总体量 9.6万平方米 容积率 3.5 总体规划 项目由5栋高层组成，住宅面积9.27万平方米 主力户型 一房：49平方米；两房：64-70平方米；三房：87-93平方米 当期项目均价 均6860元/平方米（清盘价格） 推盘情况 尾盘阶段，仅剩少量3房房源 推广主题 96折清盘 项目借鉴点 小户社区，享受大尺度空间。 3梯6户配置 大面积赠送空间 客群描述 九龙坡区、大渡口区企业技术人员、公司白领，以30-45岁的中青年群体为主。 晋愉天意 项目当期销售信息 产品 均价（元/平米） 主力总价（万元） 销售率 一房 - - 两房 —— 46.08-50.4 100% 三房 6860 59-63.4 95% 四房 - - - 项目核心价值：小户型大尺度空间，户型可变空间，得房率大 一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析 竞争项目 龙力巴国御景 项目名称 龙力巴国御景 项目位置 九龙坡九龙高新巴国城内 总体量 7万平方米 容积率 3.0 总体规划 项目由3栋板式高层组成，中式建筑风格 主力户型 两房：97-108平方米（可两变四房）：149平方米（跃层） 项目当期均价 8800元/平方米，折合赠送面积实际卷积7000元/平方米 推盘情况 当前推出1、2、3#楼 推广主题 可变公园大宅 项目借鉴点 户型形态供应丰富，可变空间赠送面积大。 客群描述 二郎片区机电、钢材市场个人经营者为主，年龄特征35-50岁的中年人为主。 项目当期销售信息 产品 均价（元/平米） 主力总价（万元） 销售率 一房 - - - 两房 8800 77.6-119.2 35.5% 三房 - - - 四房 - - - 项目核心价值：毗邻巴国城公园、商业配套完善，户型赠送面积大。 一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析 潜在项目 晋愉盛世融城 项目名称 晋愉盛世融城 项目位置 九龙坡九龙高新巴国城旁 总体量 80万平方米 容积率 2.9 总体规划 项目占地301亩，总建筑面积近80万平米，物业形态包括近10万平米商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公园华宅、电梯洋房 主力户型 两房：66-78平方米；三房：97平方米 项目均价 未定 推盘情况 前期集客，VIP卡办理中 推广主题 80万方城市公园综合体 项目借鉴点 高层底层全架空设计，架空部分作为业主活动空间。 豪华入户大堂 3梯6户梯户比 户型舒适度高，部分户型带可变空间 项目核心价值：城市复合型项目，自身配套设施齐全，6大主题公园围合。 一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析 一、区域分析5、区域房地产市场5.1、区域户型供应特征 环境 区位 配套 产品 紧凑型 舒适型 晋愉天意 中交丽景 东海阿特豪斯 龙力巴国御景 保利可爱岛 晋愉盛世融城 区域产品供应主要以紧凑型户型为主，基本都已区域公园环境为卖点。 一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征 40 ㎡ 50 ㎡ 60 ㎡ 70 ㎡ 80 ㎡ 90 ㎡ 100 ㎡ 110 ㎡ 120 ㎡ 中交丽景 东海阿特豪斯 保利可爱岛 晋愉天意 龙力巴国御景 晋愉盛世融城 区域产品供应区间主要以65-90平方米为主。 项目 入市时间 物业类型 基本空间 赠送空间 入户 花园 景观 阳台 生活 阳台 院馆 落地 飘窗 地下 室 中交丽景 10.04 高层 ● ● ● ● 保利可爱岛 11.04 高层 ● ● ● 东海阿特豪斯 10.10 高层 ● ● ● 龙力巴国御景 11.06 高层 ● ● ● 晋愉天意 10.10 高层 ● ● ● ● 数据来源：玖品市场资料库 区域户型主要除满足基本生活需求外，户型设计大多注重户型的舒适度，大量采用院馆、大景观阳台等设计。 一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征 项目状态 项目名称 未来放量 在售项目 中交丽景 60万方 保利可爱岛 无 东海阿特豪斯 4栋高层（约7万方） 龙力巴国御景 无 晋愉天意 无 潜在项目 晋愉盛世融城 80万方（10万方商业，70万方住宅） 盛世龙都（双山还建项目） 15万方 区域未来潜在放量140万方以上，未来放量主要集中在中交丽景和晋愉盛世融城两个城市综合体项目上，未来竞争较为激励。 一、区域分析5、区域房地产市场5.4、区域户型供应特征 小结 就目前调研的几个楼盘而言，纯商业占比在6%—14%之间，且商业均以生活服务配套为主，对本项目具有一定启示借鉴作用。 本项目周边2公里范围内人口稀少，商业发展阶段较初级，没有形成区域配套型商业，随着板块的开发具备一定市场机会。 就目前大渡口区30万人口而言，50万商业体量已有过剩之嫌，已透支未来一定时期消费力。 大渡口区商业发