2015年东莞虎门国际购物中心美食街氛围包装方案.ppt

中庭包装意向 Centre courtyard intention 虎门国际购物中心---美食街 HUMEN ICSC ---Food Street ATMOSPHERE PACKAGING CONCEPT PLAN 外摆位---两侧中庭结合周边商店业态设置外摆位，可提供方便、集聚人气。 中庭包装意向 Centre courtyard intention 虎门国际购物中心---美食街 HUMEN ICSC ---Food Street ATMOSPHERE PACKAGING CONCEPT PLAN 外摆位---两侧中庭结合周边商店业态设置外摆位，可提供方便、集聚人气。 中庭包装意向 Centre courtyard intention 虎门国际购物中心---美食街 HUMEN ICSC ---Food Street ATMOSPHERE PACKAGING CONCEPT PLAN 动物造型雕塑---增加趣味性和互动性。 建筑面积 33万㎡ 容积率 2.38 产品 145-190㎡大户型 均价 9700元/㎡ 客户受力点： 景观 圈层 社区环境 区域前景 二期 客户背景构成 本地个体户高收村民 部分私营企业主 布料市场老板 周边镇区高端客户 少量深圳客户 二期2012年7月推出市场，普遍销售缓慢，月均销售约9套单位 虎门白马板块 ——丰泰悦榕东岸 周边村民 布料市场小老板 周边厂企高管 改善产品 （140-160㎡） 豪宅产品 （170㎡以上） 面积区间 供应套数 供应套数占比 已售套数 近期均价（元/㎡） 销售率 存量套数 刚需70-100㎡ 159 14% 159 / 100% 0 刚需100-130㎡ 427 39% 427 / 100% 0 改善130-160㎡ 183 17% 174 9430 95% 9 改善160-200㎡ 192 17% 186 9715 97% 6 豪宅200㎡以上 144 13% 105 8664 73% 39 洋房合计 1105 100% 1051 9172 95% 54 * 中等规模，高绿化 面积段（㎡） 成交均价 （元/㎡） 总价区间 (元) 供应 占比 相应货值 （万元） 已售货值 （万元） 畅销产品 70-100 9200 63-92万 14% 12434 12434 100-130 9700 97-126万 39% 47632 47632 滞销产品 200㎡以上 8664 180万以上 13% 24952 18194 产品投资组合分析 规划指标分析 占地（㎡） 10.2万 绿化率 54.15% 建筑面（㎡） 33万 绿化面积（㎡） 55233 容积率 2.38 户均园林面积（㎡） 50 总户数 1104 虎门白马板块——丰泰悦榕东岸 现金流产品： 70-130㎡，占比53%，货值约6亿，已售6亿 高溢价产品： 100-130㎡，占比39%，货值约4.7亿，已售4.7亿 * 东海城堡 悦榕东岸 中电子项目 虎门国际公馆 金地琥悦 虎门万达广场 万科金色里程 龙泉圣达菲 南部湾万科城 宏远御龙山 虎门市场整体分析 白沙高铁板块 约11000元/㎡ 白马板块 8200-12000元/㎡ 新城板块 11000-12000元/㎡ 白沙高铁版块 畅销产品 80-120㎡ 总价约 80-130万 户均园林面积 滞销产品 160㎡ 以上 总价约 170万以上 20-98㎡ 客户结构 虎门约80%，广州、深圳约20% 客户 消费特征 注重区域前景、社区配套 版块卖点 轻轨、未来规划 白马版块 畅销产品 80-120㎡ 总价约 80-120万 户均园林面积 滞销产品 160㎡ 以上 总价约 170万以上 20-50㎡ 客户结构 虎门布料市场等客户约90%， 深圳约10% 客户 消费特征 注重景观、社区、圈层 版块卖点 景观资源、项目品质 新城版块 畅销产品 80-120㎡ 总价约 90-130万 户均园林面积 滞销产品 180㎡ 以上 总价约 190万以上 8-78㎡ 客户结构 虎门 90% 深圳 10% 客户 消费特征 注重地段、城市配套、社区 版块卖点 中心地段、城市配套、生活便利性 畅销产品：为90-110㎡，畅销总价区间为90-130万元 客户背景：布料市场小老板、企业高管人群、少量村民 客户区域：虎门布料市场、深圳松岗、沙井客 消费特征：看重区域前景、社区配套、交通距离、景观 * 项目分析 环境现状分析 Environmental Situation analysis 虎门国际购物中心---美食街 HUMEN ICSC ---Food Street ATMO