2015年洛阳建业龙城23#地块商业定位规划建议报告.ppt

符合项目定位的主题广场，是商业项目昭示和吸引人气的关键，建议在项目最佳展示面上预留设置； 可考虑局部天幕或穹顶，保障非正常天气的正常使用。 ①乐童趣主题广场 5.2主题打造 3.6零售商访谈 3.6.2零售商访谈总结 区域发展潜力分析 结论：商户认为区域商业潜力较好，消费力较大，整体发展看好，认为未来餐饮、休闲、零售业态潜力较大。 商户对项目位置评价尚好，建议项目以综合型购物中心类型发展，以中档消费档次为适宜。 3.6零售商访谈 3.6.2零售商访谈总结 商户合作意向总结 零售类合作意向稍弱，此类商户比较关注项目的整体定位，品牌组合以及项目的后期运营管理团队。 配套服务类 零售类 配套服务类被访商户合作意向较强烈，此类商户比较关注项目位臵，以及周边人口数量。 休闲娱乐类 休闲娱乐类被访商户有合作意向，由于此类业态承租能力较低，因此比较关注项目的合作条件。 餐饮类 大多数餐饮类被访商户有合作意向，此类商户比较关注项目所属商圈及周边人口数量。 妇幼类 妇幼类表现出一定的合作意向，此类商户比较关注项目周边的人口数量、消费能力以及能否满足其硬件要求。 PART.4 项目地块分析 4.1宗地区位分析 丹尼斯百货 红星美凯龙 大曌商场 宝龙城市广场 泉舜购物 正大广场 关林商贸城 大张量贩 林安汽车城 盛唐灯饰城 本案 新区目前形成规模的商圈为：关林商贸城、宝龙城市广场组成的批发业态商圈；泉舜购物、正大广场组成的高端百货商圈；丹尼斯百货、大张量贩组成的政和路餐饮零售商圈。 其他商业如盛唐灯饰城、大曌商场均为散点存在，难以形成聚集效应。 而本案位处高铁片区，距离泉舜商业距离为1.6公里，亦为散点存在型商业。 4.2地块现状 地块基本情况及经济指标— — 地块周边现状— — 周边发展规划— — 4.2.1地块基本情况及经济指标 用地面积 容积率 建筑高度 建筑密度 绿地率 5.5315 4.5-5.0 ≥90米 ≤35% ≥30% 建筑面积 （万㎡） 地上建筑面积（万㎡） 容积率 地上建筑 建筑密度 绿地率 住宅建筑面积（万㎡） 沿街商业面积（万㎡） 大型商业面积（万㎡） 公建面积 （万㎡） 幼儿园面积 （万㎡） 其他社区配套建筑面积 （万㎡） 34.96 26.76 4.84 18.10 0.785 4.79 2.75 0.14 0.195 32% 30% 本方案仅涉及大型商业部分的规划调整，仍以不突破宗地规划要求为限。 23号地用地规划指标 23号地报批规划指标 4.2.2地块周边现状 1 2 3 D A B C E A B C D E 4.2.3区域配套 1.5公里 0.8公里 泉舜 中油家园 龙康小区 尚德苑 唐城御府 洛龙区第三实中 紫金风景线 富阳花园 九都名郡 四十七中 棕榈泉 塞纳春天 金盾花园 龙盛小区 郑西高铁 盛世新天地 妇幼医院 龙门高铁 项目 户数 泉舜 4000 紫金风景线 2953 绿都塞纳春天 2000 棕榈泉 1107 盛世新天地 2000 唐城御府 4000 龙盛小区 2420 金盾花园 800 中油家园 1320 龙康小区 1200 富阳花园 1764 尚德苑 1200 九都名郡 1150 建业龙城 4750 合计 30637 4.2.3区域配套 以0.8km、1.5km作为主辐射圈和次辐射圈半径，可以看出，本项目覆盖物业主要为住宅小区； 本项目主辐射圈内住户不低于8000户，人数约为2.5万人（3人/户）；次辐射圈内住户不低于3万户，人数约为9万人（3人/户）； 本项目所在区域受郑西高铁限制，铁路以南目前以村庄、厂矿为主，商业影响力难以覆盖； 除常驻人口外，本项目还主要面对高铁站、妇幼医院的流动客群，高铁站3万人/日吞吐量，妇幼医院带来的人流为洛龙区以及郊县就医家庭。 4.2.4周边发展规划 拟建洛阳公路客运南站： 项目主楼共5层，总高度35米，总建筑面积33986平方米；建成后日发送旅客可达３.５万人次，相当于现在一运公司长途汽车站发送量的两倍。客运南站大客车将通过永泰街进行疏散。 拟建洛阳北师大附中： 和北师大合作办学，校址初步定于高铁龙门站附近，占地300亩，涵盖小学、初中、高中三个阶段。其中，八成以上入学名额将提供给洛阳学生。 4.2.4周边发展规划 在龙门站的地面部分，将按照“组团”理念设计，东北地块为购物街、东南地块为商务办公、西南地块为旅游集散地，出行旅客、来洛客商和旅游人士都能得到有针对性的服务，充分发挥交通枢纽的便利性。这三个地块还将设置廊桥、栈道、水滨广场、小径步道等景观，提升商业地块的价值。 摘自《洛阳龙门站综合交通枢纽规划》 购物街 旅游集散 商务办公 4.3交通及可达性 周边道路现状— — 周边公交现状— — 周边轨道交通— — 周边人流及车流分析— — 4.3.