《2014年3月房地产市场趋势及中长期投资策略研究报告同策咨询PPT》(118页).ppt

——2014年房地产市场趋势及中长期投资策略研究;本报告主要观点;本报告对房企的主要建议;目录; ;美英等主要发达国家已摆脱经济危机困扰，QE将逐步退出，美国经济步入上行周期;美英等主要发达国家经济形势好转，中国房企积极布局海外进行抄底;2013年下半年以来，人民币现贬值倾向，美元回归强势，外资流出中国，国内市场流动性减少;央行决定自2014年3月17日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由1%扩大至2%。历次汇改伴随人民币阶段性贬值。当前，人民币贬值预期增加会导致外汇占款减少，市场流动性紧张，央行会通过逆回购、降准等货币政策工作适度释放流动性。;欧盟、日等经济体国家经济状况尚未完全扭转，货币政策仍相对宽松;人民币对欧元、日元依然相对强势，中国仍面临欧日热钱流入影响;全球经济复苏不平衡格局，导致货币政策出现差异性;国内经济处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美英等发达国家节奏;2014年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续“控总量、调结构”;经验数据说明，加息时点会综合权衡GDP增长与通胀水平，当GDP季度累计同比和CPI月度同比的季度平均值之和超过14%左右时，加息、升准可能性增强，反之，当这个值低于10时，降息、降准预期增加。;;本 章总结; ;到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。;近期，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。;住房供应体系将走向“二元供应结构”，市场为主，政府补位。;建立楼市调控长效机制，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。而市场化的最核心特征就是，供求关系决定未来市场走势。;地方融资平台与房地产，仍然是当前政府推动经济增长的核心动力，也是改革的绊脚石;调动市场积极性，淘汰落后产能，促进宏观经济结构调整，逐步改变地方融资平台;防止对金融地产的过分依赖，倒逼资本回流实体经济与经济结构转型;房地产，仍然是改革阶段“过渡性”经济体。;全国商品房销售面积呈现“总量增加，增速下滑”的特征;2011-2013年 房企销售金额集中度;特征三：利润率;决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系，但货币政策与短期调控政策会影响楼市走势;“金融化+产业化”两步走，住宅产业化趋势愈加明显;中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态” 。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。 伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。 2014年“两会”李克强总理报告：把培育新的区域经济带作为推动发展的战略支撑。其主要意图还是逐步建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略。;本 章总结; ;目录;历史因素分析：货币超发现象长期存在;历史因素分析：货币超发导致超发货币沉淀在房地产保值增值，导致房价过快上涨;M1、M2增速下降，中国资本市场钱荒与超发同在，结构性问题凸显， “盘活存量”是新一届政府配合经济结构调整而进行的金融改革思路;全国商品住宅销售面积呈现“总量增加，增速下滑”的特征，但是，2013年销售面积增长17.5%，市场相对火热。;货币供应量的增加是2013年楼市火热的最大影响因素。;;政策导向的改变;政策导向的改变;;调控告别“国字头”，住建部首提“分类指导”，各地政府因地制宜出政策;政策导向的改变;;;;信贷紧缩的影响;全国房地产开发投资资金来源—国内贷款和个人按揭贷款;房地产信贷;2月以来，利率优惠正在逐步消失，首套房贷利率“零优惠”渐成主流，并有34%的银行上浮首套房贷利率。部分银行在用户申报房贷业务时，要求客户购买该行理财产品或存款等条件才能享受最低优惠或放贷，否则贷款处于等贷中，可能需要一到三个月不等，而且利率较高。;余额宝规模突破2500亿元，助推利率市场化，倒逼银行调高存款利率，银行收储压力巨大;央行货币政策逐渐转向，“控总量、调结构”，二次“钱荒”成必然;房企贷款难;龙头房企隐藏去年年底业绩表现“虚高”，大多数房企销售业绩平淡，年度销售指标压力倍增;楼市政策影响程度：一线城市量跌价挺，二线城市量价均出现“分化”;项目所在的拱墅区板块房价下滑，供过于求，限购限贷政策抑制了外地人在杭置业;楼盘去化缓慢，信贷政策偏紧预期加剧，配合公司拿地战略，开发企业主动适度让