《20万都市原生社区打造生态第一城-潍坊科润项目投标书》(139页).ppt

营销推广总体策略 水岸上，大树下的都市生活 ——20万平米都市原生社区 这里现代简约的建筑简洁高雅，散发着欧洲小城独有的气息；原生树木与现代景观和谐统一，条条水系流经门前，树影婆娑间让人留恋忘返；名校相邻，体验领先一步的教育优势；名店相伴，尽享休闲、购物的乐趣；现代生活与传统文明良好接驳，人与自然亲密接触，居住与休闲相依相伴……。 * 营销推广总体策略 ◆ 扭转西冷东热的市场惯性、提升区域版块的价值 ◆ 实现快速销售和资金回笼、滚动开发。 ◆ 短时间内提高项目及开发商知名度、美誉度。 ◆ 分流鲁发等项目客源，形成对等竞争压力 树立营销推广的目标 * 营销推广总体策略 ◆ 东暖西凉的逆市风险 ◆ 资金链脱节的风险 ◆ 中盘乏力的风险 清晰营销推广所面临的三大风险 * 营销推广总体策略 既要规避风险，又要实现上述目标 如 何 做？ 项目营销推广成功之道： 一、科学的营销全局观：合理调配资源，保证项目期期 有亮点、段段有高潮。 二、成功的市场导入：迅速提高项目的知名度和美誉度, 扩大项目的潜在客群。 三、强大的销售蓄势：为开盘积累丰厚的意向客户。 四、火爆的开盘：奠定项目成功的市场形象。 五、持续的旺销：实现项目形象和价格的节节攀升。 。 * 营销推广总体策略 科学的营销全局观，梳理项目的优质核心资源 核心价值 生态环境 便捷交通 区位发展 商业配套 稀缺产品 * 营销推广总体策略 如何有效、合理的利用这些资源？ 应做到 “分期开发一盘棋、期期有亮点” * 营销策略设计流程图 2010．12 封盘 2011．1 封盘 2010．10 封盘 2010．2 封盘 2010．4 开盘 2009．10 开盘 2009．8 内部认购 形象导入期 持续热销期一 持续热销期三 持续热销期二 10．12 10．4 09.12 10．2 05．6 09．10 09．8 09．9 三期 封盘 一期 二期 封盘期 内部认购期 一期调配的内部亮点资源 产品创新：入户花园 教育：送小学学位 商业：大超市进驻 艺术长廊：艺术人生 教育：送中、小学学位 商业：休闲商业街开街 二期调配的内部亮点资源 三期调配的内部亮点资源 环境：原生态水岸林间 区位：潍坊向西看 产品：多层+稀缺户型 11．1 11．3 11．5 * 营销策略实施示意图 客源挖掘 促 卖 巩 固 收集 手段 前期蓄储客户资源、周边资源、团购资源，其他渠道收集，内部推荐 银行信用卡合作 各类协会组织 电信合作 参与 如： 自建 如： 科润地产客户通讯 银河花园杂志 项目网站 市区人流集中区设置分展场 借势 如： 组织系列论坛、讲座 区域规划炒作、展示 组织各种文化、艺术活动 重汽卡车展览馆 借助名人效应 发售VIP卡（增值卡） 各种周末集客活动； SP活动秀 预约接待； 老客户带新客户； 手段 扩大成交面 客户资源再挖掘 手段 * 营销推广总体策略 如何导入市场， 引起市场的关注？ * 营销推广总体策略 成功的市场导入 改变“东暖西凉”的城市格局，短时间内树立项目的知名度和独一的形象 * 营销推广总体策略 ★ 楼盘入市三原则 准备充分：在明确销售策略，销售工具齐备、内外包装完全到位，项目品质展示充分的情况下入市，销售前景将会明朗。 先造势后入市：为了尽快聚集市场眼光，使客户对项目关注度全面提高，可以制造轰动性的事情来造势而为。 有节奏入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，好房迅速被抢尽、劣房积压的局面，应实现均衡、有序的销售节奏进行把控。 ★ 入市时机 ★ * 营销推广总体策略 ★ 本项目入市分析 借新城建设之势：潍城区新城建设、大物流中心发展、奥体中心启动、长松路板块规划前景等等利好组成“潍坊向西看”系列炒作。 以自然形象高度入市：这里主要展示区别于鲁发大而全的形象定位，而要以原生态自然环境极佳的不可复制优势入手，快速建立起区别于竞争项目的市场认知形象。 营销包装到位、全面媒体攻略入市：根据本项目的进展情况，如做基础工程时，可以进行销售现场部份的包装，但不能进行样板房的装饰，在这段时期可以作些前期部份宣传推广工作，包括报纸的软性文章或电台广播等，同时户外展示及导视系统的设计制作也要进入实质性阶段了，前期登记认购工作也要尽快准备，等工程进入二层，便是我们项目公开发售的最好时期。 抓住黄金销售期入市：一年中两个传统销售旺季，四五月份尚不能进行正式推广，只有下半年的国庆可为我所用，八、九月份，人们出游、购物、消费也日渐浓厚，这也是潍坊楼市契机，本项目应尽量抓住这些契机，相势而为。 * 营销推广总体策略 ★ 本项目入市时机建议： 初步建议为2009年9