《三亚落笔洞度假式智社区项目营销策划竞标报告中原》(128页).ppt

整合中原全国资源，突破楼盘常规营销，打造国内首个“智”社区 万科三亚落笔洞项目竞标报告;万科·2049;;;思考的智慧让我们从芸芸众“盘” 中;脱 颖 而 出;让我们与万科一起来打造国内首个“智”社区;2;技术标_目录;宏观背景（1/2）：中国经济高速增长，财富累积下度假成为时尚，旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变;宏观背景（2/2）：三亚凭借优越的资源与完善的配套成为中国高端人群国内度假以及国际游客中国度假的首选地，而国际旅游岛的批复加速了这一进程;项目分析（1/3）：项目所在的落笔洞区域，规划定位为：以教育、落笔洞保护为基础，具有旅游、居住功能的度假区;项目分析（2/3）：A地块占地约95.33万平米，容积率约0.5 ;项目分析（3/3）：总占地约38.78万平米，容积率约0.9 ，地块分割;;技术标_目录;高形象、高溢价 打造万科在三亚的首个高端标杆型度???项目； 通过 高端定位实现比市场竞争品高10%-30%的溢价；;万科关注的：;;技术标_目录;一个没有海景的三亚项目，是不是无法打开市场？！有哪些客户会为我们的产品买单呢？！;客户情况概述：海南房地产市场具有全国性，是典型外销型市场，岛外客户占据70%的比例;;分类客户价值敏感点：投资客重视升值空间，养老客户更重视三亚的气候及居住品质;投资客：总价及升值潜力〉海景价值〉社区环境；养老客户：海南的气候〉社区环境〉产品品质;;我们的战略……;“智”社区的物质载体：抓住IBM全球推广“smart”生活的机会，与其强强联手，营造首个智能社区（居家智能化、服务智能化、物业管理智能化）;“智”社区的精神演绎：项目依山傍水，可谓传统的“仁者乐山，智者乐水”；又有高校相依；加之落笔洞系列“智慧”传说，是为智的精神依托;项目整体定位：全球首个度假式的“智”社区;发展策略一： “智者”生活模式；山水包装，通过私家登山栈道等将周边自然山体/湖泊私家化，打造“乐山乐水”的智居模式;发展策略二：“智”的内核，通过“节能风机”、“太阳能储热水箱”和“新风系统”等打造三亚低碳生活的典范之作;发展策略三：“智”的延伸；通过附属产品和服务的打造，如“落笔洞仙水SPA”和“落笔洞矿泉水（仙水）”等，延伸智居生活;“智”社区价值体系：从硬件到氛围、从物质到精神，打造立体的智社区;智社区已经“形神”皆备，那如何有效演绎智社区形象？;世博·万科馆：主题是“尊重的可能”，希望通过这一主题来传递万科对美好未来的祈愿。命名为“2049”，2049年既可意味着一个人的未来，也可意味着一个城市、一个国家甚至整个地球的未来;案名及演绎：世博结束后，可考虑把展馆搬到项目，高举“智”的旗帜，继续世博的热度进行项目营销;技术标_目录;从客户置业物业类型倾向性分析来看，独栋是倾向性最强的物业，其次是公寓和联排，多层和叠加产品选择意愿最低;A地块物业类型定位：以独栋与公寓组合，最大化实现项目的景观价值;B地块物业类型定位：以独栋、联排（合院）以及公寓多元化产品组合，快速回现;独栋：三亚独栋以一房、两房为主，主流面积区间集中在100—350平米之间;独栋：总价控制下的小独栋更好的满足了高度客户的度假置业需求，市场实现度较高;独栋：从典型度假区独栋产品的发展趋势及客户需求，确定本项目独栋产品以130-160的小独栋为主，辅以250-300大独栋;公寓：三亚公寓产品各户型面积相对集中，一房集中在50-75平米，二房集中在80-130平米，三房集中在120-170平米等;公寓：考虑出租后终端客户的需求，户型面积不宜太大，在主流面积区间，以中小户型为主（50-60平米一房，70-90平米二房）;A地块物业配比建议：分大、小独栋和一房、两房公寓几种物业，大独栋建面比26.7%，小独栋31.1%，公寓一房33.3%，两房8.9%（仅表示定位意向）;B地块物业配比建议：物业类型为小独栋、合院和一房、两房公寓，其中小独栋建面比14.5%，合院33.7%，公寓一房38.2%，两房13.6%;地块划分：网格分析法，对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值;;;土地等级划分和产品初步建议：依据A、B两个地块网格价值分析，建议本项目的产品类别为独栋、联排和高层公寓;独栋、联排、高层公寓在地块上的排布示意图;技术标_目录;物业发展建议依托本项目“智社区”的核心定位，在智能化、低碳经济、养生等几个方面展开相关建议;万科2049，享受现在，尊重未来，低碳和绿色，现代人的度假生活方式;低碳的生活方式体现着现代人的智慧，把低碳倡导者概念植入万科的品牌中;低碳社区的生态节能体系主要由五大类子系统组成;房屋呼吸子系统：新风系统优劣势分析—不但节约能源，并且是高品质住宅的代表配置，客户容易感受其价值;房屋保温子系统：外墙及外窗保温