《凤凰太阳城2期庞庭营销思路汇报报告》(144页).pdf

凤凰太阳城 2 期庞庭 营销思路汇报 2013.7.5 目录 1 2 3 市场篇 推售篇 销售篇 PART 1 ：市场篇 市场的发展变化在趋于平稳，国家对于投资客户的抑制，对于其他领域投 资渠道的建立都是对换房客户的打击，放开老思想应时而为。 “家事国事天下事事事关我” 宏观市场 1、2013年上半年政策回顾- “新国5条” (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳 定的原则 ，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市 和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他 城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。 (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应 量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工 630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 (五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理， 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 “雷声不大，雨点更小”。2013年上半年，从中央到地方，都没有出台非常严 厉的房地产调控政策。而即便是这样相对宽缓的调控政策也并未落实到位，调 控效果难称如愿。 2、2013年上半年楼市情况 据搜房网数据监控中心统计，从1-6月 的成交走势图可以看出 ，6月份成交继 续下滑，仅2354套。今年年初潍坊楼 市普遍被业内人士看好，3月较高的成 交量让开发商一度对5月充满期待，而 今年 “红五月”并未如期出现，6月份 成交再度下降。虽然二季度的成交没有 持续走高，上半年的成交量与2012年同 期14631套相比仍旧有较大幅度的上涨， 同比涨17.86%。 “红5月”未能如期出现,2013年的房地产市场势必如2012年房地产市场一样， 不能用过往规律来预测。 坊子区整体楼市属于本区域消化以及周边乡镇居民消化， 总量不足，扩大区域势在必行 尽管就整个潍坊区域而言，3月份是绝对 2013年上半年 “巅峰月” ，但仅就坊子区的成交情况来看， 3月份并不占优，1、5月份成交总数均略高于3月份。说明坊子房地产市场并不总是与潍坊市场的消 化情况呈绝对正比关系，大势趋同，但自成一派。 3、客户感知购房者对未来半年房价预期的变化情况 2013 年 2 季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为76.0% ，再创调控以来新高，说明涨价预期 依然强烈。然而，从看涨者占比调整幅度来看，较上个季度仅增加 0.8 个百分点，增幅持续放缓。我们认 为，当前疲软的宏观经济表现、流动性开始转向、以及二季度以来地方政府实施较为严格的限价行为，导 致预期未来房价上涨的比例增速有所放缓。 购房者对未来成交量是否会持续上升的看法 （2012-2013年） 从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有 57.7%的购房者认为未来成交量将继续上升，较上季 度小幅下降 0.4 个百分点，认为未来成交量将会上升的购房者比例在连续提升四个季度后首度回落。 尽管购房者对未来的成交量仍较乐观，但受近期资本外流显现、货币政策偏紧、经济疲软等因素制 约，下半年市场不确定性陡然上升，这也导致购房者对未来成交量表现的乐观程度有所收敛。 受访