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《伟业天津长江道纯板楼精品社区项目提案》(161页)
冲破红旗路 · 树立新地标
——;写在前面——;项目基本概况;项目基本概况;项目基本概况;用地与区位分析;宏观区位分析——天津整体发展态势;历史文化
南开老城历史上曾是天津政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。 ;天津整体规划发展格局初定,一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位。
河西和南开的大规模开发成为市中心发展的两大热点区域。
轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展,并进一步缩小天津市区的地域性差异。;;;;;区域交通条件完善而便利,且西北半环和2号线将使区域交通优势更加强化;
区域周边周边各项配套完善,但区域形象现状相对破旧杂乱,与红旗路以东相比差距比较明显;
项目区域是南开区政府近期改造重点区域,包括“北方五金机电城”的大型公建将有力的带动区域成熟度的迅速提升。;微观用地分析——地块现状分析;用地东侧的德宏里;用地现状及周边情况:
地块位于长江道与向阳道交口,用地原来为冶研所,场地比较平整,目前已基本拆平;
占地约58396.3平方米,总建筑面积约105113平方米,规模相对较小,规划容积率1.8,地块东西短,南北长(长宽比450:130);
周边除泾水园小区外多为老式6层住宅小区,以及一些中小型工业厂房,多为五金公司和小汽修厂等;
用地西侧的泾水园小区为新近的项目,项目的规划和设计比较现代,多为一梯2户的7层板楼,整体形象较好,是目前区域内的亮点。
附:用地附近单位及建筑
南开物资经营公司、废品收购站、电镀厂、刀具厂、汽修厂、田园饭店、康寿园养老院、金圆药业、机械工业分公司等。;用地内部:
用地内部已基本拆平,土地平整;
地块尺寸狭长,东西窄,南北长(130米X435米),边界整齐;
地块内部靠北侧有部分成树,有较大利用价值;
用地东西两侧均临路,南侧有公建遮挡,不临主路。;;主要优势:
地块平整、边界整齐,内有成树可利用,拆迁少;
四周居民区多,居住氛围浓郁,环境幽雅不嘈杂;
临路性好,易于交通组织;
主要劣势:
用地东侧有较多破旧厂房和民营小企业,长江道往东延伸有“汽车一条街”,周边的居住档次并不太高,整体形象欠佳;
用地规模较小,且用地狭长,用地内部规划发挥空间小;
南侧有公建遮挡,不利于住宅规划。;结论;区位及用地分析——特性总结;项目基本概况;市场状况分析;(一)宏观市场背景分析;宏观经济背景;相关政策背景;天津房地产市场概述;(一)宏观市场背景分析;南开区市场整体特点;竞争区域市场特点分析;竞争区域市场所有项目数据汇总表;;(二)区域市场初步分析;(二)区域市场初步分析;竞争区域市场特点分析;竞争区域市场特点分析;市场初步认识结论;项目基本概况;市场初步认识结论;项目基本概况;地块再认识;回顾-万科的产品开发脉络;回顾——万科产品类型与区域分布;地块再认识——从开发角度看地块:;地块再认识——从产品角度看地块:;;区域诸多同质竞争项目导致市场复杂程度加剧;万科自身的优势分析:;万科产品独特优秀的规划设计、细腻可靠的产品质量得到消费者的广泛信赖,具有较高的市场认可度和影响力。; 万科所推崇的“以人的生活为本”的项目开发理念,展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统,深层次的体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。万科产品所营造出的生活氛围,成就了万科独有的生活文化与品位追求;从而获得了中高层人群的普遍认可。;从万科的视角看地块,项目地块的三个特性延展如下:
成熟区位:万科首次进入城市中心成熟区位做项目,以往低密度项目的开发经验无法发挥,且面临更为复杂的市场局势
潜力地区:需要将巨大的地块发展潜力与万科品牌结合,实现最大化利润价值
规模小:
小规模项目无法沿用天津万科既有规模化操作经验
小规模高密度项目不易体现出产品细节设计优势
狭长地块不利于项目整体性打造;项目基本概况;市场再认识;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;预期竞争形势分析;产品信息
规划:
(1)开放式的空间:非围合,视线通透,错落式排列,短板设计
(2)通透性好:短进深(12-13米)、明厨明卫、通风好
(3)三级园林绿化系统:公共集中绿地、中心绿地、组团绿地
园林:多实景,树种丰富,人、动物、自然的相互交融
总住宅面积224607平方米, 多为一梯两户、一梯三户的高层短板设计
大面积户型(140平方米以上)比例略高,达到25.2%,
外立面:简洁时尚,现代感强
精装修:样板间与交楼品质一致,大堂、走廊、电梯间达到四星级酒店装修标准
精装修标准为1100元/平方米,实际成本约600元/平方米,但在北京等富力城项目中装修
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