《南京同仁国际商业大厦营销策划提案报告》.ppt

同仁国际大厦  — — 营销策划提案 关键词：唯一性/升级/强势营销 营销提案研判四大问题 写字楼针对什么客群的问题 商业业态定位的问题 大体量商业如何销售的问题 最终经济计算的问题 第一部分 市场分析 写字楼篇 商场篇 提案人：陈欣 技术支持：垠坤市场研究部 基地资源决定项目气质 中华第一商圈外延部分 真正意义的地铁上盖物业 依托珠江路电子街，广州路科技园 ——数千名IT商户 ——数万名高校学师 ——数十万名原址居民 写字楼篇 — — CBD功能细分下的升级时代 发展态势：大新街口商务圈 各代表写字楼销售及入住情况 本案面临其它写字楼群夹击 区域板块写字楼消费特征分析 珠江路写字楼消费特征是什么？ 广州路写字楼消费特征是什么？ 珠江路办公物业消费旺盛 办公物业选择以中小面积为主 办公物业购买自用与投资兼半 投资小面积者比例最大 珠江路的中型科技企业办公提升要求旺盛 分析精加工后的第一结论 目前广州路写字楼结构两极分化 以随园大厦为代表的一极 租金：1元/平米·天； 物业费：3元/平米·月 特征：无商务配套，物管服务欠佳，因使用多年，公共装修已陈 旧过时 以苏宁环球为代表的另一极 租金：2.8元/平方米*天，物业费：7.5元/平方米*月（苏宁） 特征：有商务配套，注重物管服务，装修标准较为时尚，气质高雅。随着高新科技孵化园打造应运而生 企业提升型外迁率较高 广州路写字楼出现两头并重 最终定位手记 最终定位手记 写字楼的市场定位 ECBD的标杆旗舰 写字楼的市场客群定位 价格定位：8500—10000元 产品建议系列清单可在后期提供 2公里内人群分布特征 千名IT商户 数万名高校师生 数十万名原址居民 总体特征：收入较高 学历较高 新事物接受程度较高 消费更具时尚性 交通枢纽型商业发展态势迅猛（以上海为例） 交通枢纽型商业及其辐射力 多路线换乘点—大型交通枢纽——城市中心/副中心 路线换乘点—区域交通枢纽——区域商业中心 线路停靠站—社区商业中心/便民商业 从交通特质上，应立足区域的辐射 并作为新街口商贸圈的一部分，辐射全市 新街口商圈的强势地位 珠江路商业特征分析 目前各卖场业态规划 目前经营者的调研 各类产品均存在同行竞争激烈，而利润点下降的经营问题 珠江路相关负责人透露泛电子卖场经营者正在寻找店址 珠江路商业升级要求益发明显 贸 易 展示、研发延伸 传统IT电子 泛电子延伸 科 技 文化、休闲、娱乐延伸 一次十字路口的睿智分析一场新经济来临前的盛典序幕一个面向趋势的激情选择 解决手筋一： ——增加新街口商圈业态类型 与珠江路中部错位经营 延伸电子贸易链 业态定位一：3C卖场为主力店的泛电子购物中心 中国秋月原：以国内外3C卖场为主力店 包括家电、通讯、电脑、家居 智能等泛电子类产品销售卖场 智慧谷：电子产业的文化产品，包括教育、书 籍、培训 动感2046：电子产业的体验展示 缤纷世界：娱乐中心； 新食代：美食广场； 活力加速度：酒吧夜都会 兼顾地铁商业：品牌中外快餐、其他业类品牌店等 友情提示 3C品牌店本身不足以消化全部的商业，但其是一次杠杆的撬动 商业的定位必须考虑科技融合的趋势 目前泛电子产品应侧重家电与通讯 适度领先与逐步升级（以上海地铁物业港汇广场为例） 业态定位二 新百某几类商业业态的集中升级 名品新傲来 销售措施 售后返租，租售结合 销售楼层与总价控制 主力先行，以租带售 关于