《吉合田地产连云港名流山庄项目营销策划建议书PPT》(82页).ppt

D、 挂旗 * E、 水杯 * ④ 广告方式 （1）广告策略 （2）客户跟进 （3）广告形象 报纸、电视、电台、网络、POP、车体、DM DS：开盘前利用我司积累的意向客户，进行电话DS，吸引客户在开盘期间来售楼现场，制造现场热卖气氛 标志性工地现场：LOGO墙、工地围板、临时接待处，现场接待中心、流动售楼车、现场看板 抽奖活动：利用强销的优势，组织人通过抽奖等活动，扩大产品的销售力度，吸引更多的人和更多的目光，关注本楼盘。 流动售楼车：建议租用或购买一辆商务车，将其改造成临时楼盘展示车，车内设计楼盘展板，3D动画，音响等，并配备2名售楼小姐进行解说。于公开期，强销期间进行市区展示活动，同时可兼具看房车的功能。在灌园县聚集人气的公共场所，象：市民公园、大型超市、购物中心、商业街等繁华地段做就地宣传和销售，同时，组织专人的看房车等相关配套内容。这样做，一是宣传公司和产品，二是扩大了宣传范围，三是节约了宣传成本。 * 会所建议从项目的西北角迁到东北角。 以接待中心向潜在的客户群展示整个楼盘的品质、品味，来提升整个的价值。 ?背景音乐播放 ?吧台，可已酒柜的装饰来布局，升华本案别墅的风情与幽雅及独一无二的品质， ?项目短片的循环播放 5、卖场气氛 （1） 售 楼 处 （2） 样 板 房 （3） 看 房 车 （4）样 板 环 境 （5）职 业 顾 问 （6）销 售 节 奏 （7）一流的物管 * 在中心园林景观轴西侧的双拼别墅里做。特别要突出A户型 7.5×4.8的挑 高客厅以及起居室；另外，C户型30平米的娱乐室也可以突出。 样板区和样板房的设计，可以看作是销售手法，也可以看成包装策略，从包装的角度上来说，样板区和样板房的出现，对我们的广告包装宣传的卖点有力的支撑，同时，给购房者一个真实、理性的居住空间，这样，即可达到宣传公司和产品形象，让购房者看到公司对产品的自信，树立品牌效应。又可以弥补本案认识度的不足。 （1） 售 楼 处 （2） 样 板 房 （3） 看 房 车 （4）样 板 环 境 （5）职 业 顾 问 （6）销 售 节 奏 （7）一流的物管 * 建议买两台高尔夫看房车。看房车可以在会所和景观轴中穿行，也可以在 人民广场接送客户。 （1） 售 楼 处 （2） 样 板 房 （3） 看 房 车 （4）样 板 环 境 （5）职 业 顾 问 （6）销 售 节 奏 （7）一流的物管 * 一是利用北入口及两边的绿化带做文章。二是利用停车厂做文章。三是利用C区做文章。四是社区景观轴做文章。 建设样板房和样板楼在强销期前做好，样板房选址，样板楼选择移动靠近会所和中心景观带的楼栋，将外立面和参观动线两边的绿化，景观建设完成。让客户先体验楼盘的魅力。 （1） 售 楼 处 （2） 样 板 房 （3） 看 房 车 （4）样 板 环 境 （5）职 业 顾 问 （6）销 售 节 奏 （7）一流的物管 * （4）威胁 政策威胁 供应威胁 成本威胁 竞争威胁 灌云2007年普通商品房住宅的均价为1750元/平米，2008年普通商品房住宅的均价为2200元/平米，均出现较大幅度的增长，但截止2008年4月份商品房住宅最高2500元/平米。根据现在对灌云的经济了解这样的价格很难支撑。 * （4）威胁 政策威胁 供应威胁 成本威胁 竞争威胁 到现在为此共有在售或将售项目十一个，开发总量约80万平方米，很多开发企业来自连云港或其他发达地区对项目的定位策划都有一定的实力。经过对市场的分析调查在该项目上存在一定威胁的项目有： 类别 项目名 产品定位 地段分析 价格分析 客户定位 小结 怡景花城 以多层为主外加叠加别墅和联排别墅，多层80㎡两房100㎡-120㎡三房140㎡四房，叠加别墅50套、联排别墅52席面积210㎡，送车库40平方米，以江南风情格调，总建筑面积14万平方米。 城东规划区，渔场地块，南临南环路，北依振兴南路附近有汽车站，交通便捷，小区内配会所幼儿园，周边公共配套一般，与医院学校都较远。 多层住宅均价 2000元，联排别墅价格为54——56万/栋，相对来讲别墅性价对于灌云房地产市场来讲还是比较有吸引力，据了解销售还好。 此项目主要目标客户群以普通老百姓为主，联排别墅定位灌云本地私营业主、企公务人员、经济富裕人士。 据我们的了解怡景花城联排或双拼别墅对我们顶目有一定的威胁。且总体面积在210平方米，总价54万左右，有很强的竞争力