《武汉融科天城二期商业策划报告PPT》(78页).ppt

1.市场机会分析 3.项目定位 2.发展战略及策略 融科天城二期定位 Part.2 4.物业发展建议 地标原点，一座城的珍藏 形象定位 项目一期客户更偏重于追求自住价值、务实型的客户，随着整体市场形势的走高，大批豪宅客户进入本项目。 二期主要的发展方向是以豪宅客户为主流，同时兼顾投资客及高房价下必然出现的90m2以内自住购房客户。 前期 后期 客户层次 高 低  投资型客户（与武汉有地缘关系） 事业单位、学校、医院及科研院所以及市政机关泛公务员阶层 私营企业主 ＋ （追求城市价值，居住舒适度） （追求便利生活价值） 一期客户 中期 私营企业主及各类企业高层管理者为主 投资型客户 泛公务阶层 二期客户 客户定位 客户定位 1）私营企业主 2）各类企业高层管理者等 主流客户 重要客户 次重要客户 1）周边市政机关公务员 2）周边学校、医院、科研院所以及事业机关的泛公务阶层 3）同武汉有地缘关系，打算投资兼未来自己居住的资产型投资客户 城市的主流财富阶层 追求便利生活，有一定购买力的泛公务员阶层，职业新锐，与武汉有地缘关系的投资客户 全国的投资客户 核心驱动力： 追求都市便利生活， 需要品质标签 主流客户的置业偏好： 房屋是其社会标签、 追求舒适的户型 注重生活 关心出行及停车方便 享受服务，彰显身份 以主流豪宅财富阶层客户为主，带动依赖城市居住价值的泛公务员阶层和投资客去化较小户型 T1 T2 T3 T4 T5 二期用地指标： 用地面积：23014m2 净用地面积：19020m2 计容积率建筑面积：80200m2 净地容积率：4.22 根据不同楼栋的地块价值，拉大极差进行排布，地段资源价值最大处布排最高端的两梯两户户型，地段价值最弱处集中布排小户型 T2 T3 T5 T1 T4 高端物业 相对低端物业 T2、T3、T5都能享受中央园林景观，同时T5北向能享受中心城市广场景观，这几栋物业价值较高，对应高端物业形态产品 T1、T4地块价值较差，主要集中解决90m2以内户型，除了T4能布排两单元两梯四户产品外，T1中出现部分130~140m2的拼合户型 二期A地块产品定位 根据市场竞争、客户需求以及本项目的定位，户型面积区间以70－120m2 的户型为主。 根据项目定位，以符合自住需求为主的发展方向，户型定位为70m2以上的紧凑两房和三房 根据市场竞争，70~90m2的两房产品在市中心相对稀缺，并且根据高房价下武汉房地产市场的走势，110~120m2也会成为热销户型，不存在销售问题，因而户型配比更需要符合规划和排布的要求 从定位客户的角度看，更需要提供居住空间附加值，总价控制产品 二期B地块产品定位 二期B地块 价格定位 融科天城二期将正式跻身武汉豪宅第一梯队，在产品上提供与城市豪宅相匹配的硬件配套、生活环境，预计二期A地块的均价区间为： 90平米以下住宅11000——11500元/平米 90平米以下住宅13500——14000元/平米 1.市场机会分析 3.项目定位 2.发展战略及策略 融科天城二期定位 Part.2 4.物业发展建议 产品升级——由经济实用型向舒适享受型过渡 融科天城一期的户均面积在115平米左右，属于经济型产品，融科天城二期定位于打造“城市主流豪宅”，户型产品应该实现“经济实用型”向“舒适享受型”过渡，户均面积为135平米。 主力三房的户均面积为145平米，主力四居的户均面积为170—180平米。两房户型控制在90平米以下，同时以“偷面积”为原则，尽可能做成三居，其他部分以舒适型二居为主。 二期A地块以大户型为主，二期B地块以90平米以下户型为主。 品质升级——由基本配套向享受配套过渡 融科天城一期的社区配套仅有一个礼仪大堂和泛会所，二期定位于“城市主流豪宅”，需要更高的享受配套与之相匹配。建议在融科天城二期增加如下享受配套： 2000平米运动主题会所、设室内恒温泳池、空中花园立体景观、底商屋顶花园、坡地花园、双层地下车库花园。 品质升级——由中品质住宅向高品质住宅过渡 在“城市主流豪宅”的定位下，融科天城二期要实现产品的高品质配备，具体建议如下： 1、提高车位配备比，建议控制在1：0.9； 2、扩大入户大堂面积、增加大堂挑高、提升大堂装修标准； 3、提高电梯档次，采用进口品牌的无机房电梯，定制轿厢内饰，提升电梯品质； 4、门窗档次提升，户内交房标准提升； 5、增设新风换气系统。 1.二期A地块方案一 3.二期A地块方案三 2.二期A地块方案二