《重庆地产融科城二期1#地BCD组团全案策划报告PPT》(122页).ppt

产品布局 豪华型类独480 品质型类独350 舒适型类独320 紧凑型类独280 迷你型类独265 品质型联排205 大门、幼儿园 * 实际产品配比（一） 细分 面积标准 套数 比例 类独栋 豪华型 480 15 3.66% 品质型 350 15 3.66% 舒适型 320 77 18.78% 紧凑型 280 36 8.78% 迷你型 265 205 50% 联排 联排 205 62 15.12% 合计 　 　 410 100.00% * 实际产品配比（二） * 四、项目定位 项目总体定位 目标客户群定位 项目产品定位 项目价格定位 项目SWOT分析 * 四、项目定位 项目SWOT分析 1、北部新区，重庆高端住宅云集之处； 2、天然的湖景资源优势； 3、A组团的面市和热销取为后期产皮取得了较好的市场影响； 4、优越的地理位置，北部新区的腹心地段 5、龙王洞山顶公园成为天然的保护墙； 优势——Strength 劣势——Weak 1、地块周边安置房和其他项目的干扰； 1、北部新区在未来很长一段时间内仍将作为重庆主城的首要重点发展区域，； 3、交通及配套逐步改善中，2010年轻轨贯通，对整个主城的辐射力急剧增强； 3、保税港区、第三新区等国家级利好政策有望落户北部，区域发展前景较好。 机会——Opportunity 威胁——Threaten SO战略 WO战略 充分发挥项目地段优势，吸引别墅客户； 充分挖掘湖景资源的价值，与不同地势、不同资源的地块形成多类型产品物业组合，全面阻截市场； 通过产品创新和变通，打造项目核心竞争力。 紧随北部新区的发展节奏 产品方面进行突破，尽量减少周边的干扰和影响 加强社区内部的物业管理，规避外部影响。 合理的多别墅形态类型组合，规避市场风险 待市场有所好转再开发 WT战略 ST战略 全面挖掘项目潜力，差异化竞争，打造项目核心竞争力。 1、全球经济下滑和地产市场的不景气； 2、去年市场需求的极度透支，同样使大量别墅需求提前消化； 3、市场竞争仍然较为激烈，分切有限的蛋糕分额。 * 四、项目定位 项目总体定位 延续橡树澜湾“原生纯湖，思想无界”的调性。 强化CD组团产品，为“类独栋”“独栋”的产品高度。 “500纯墅原生湖畔社区” * 四、项目定位 项目产品定位 地块定位：纯别墅社区 地块规划特点： （1）最大程度的利用项目资源——湖景、山脊、山景； （2）结合项目内部多条产品线，将其以景观中轴的形式分组团规划； （3）在保证容积率的前提下，尽可能的采用能实现的最高产品线（如独栋能实现的则放弃高端联排） 地块核心竞争力： 采用更高的产品线去竞争同一类客群。 * 地块分级原则： 从市场角度，将地块现有资源结合整体规划结构按照不同的级次进行设定，如下： 资源级别 可利用资源 产品设置相对档次 布置方式及体量要求 A级资源 临湖第一排 高 面湖向心布置，保证户户看湖。 B级资源 中心景观轴、内庭景观 中高 根据地形选择适宜的布置方式。 C级资源 山脊景观、内庭景观 中 根据地形选择适宜的布置方式。 D级资源 临道路、临安置房及其他项目 低 垂直于道路布局或其他项目布局。 四、项目定位 项目产品定位 * 四、项目定位 项目产品定位 D级资源：联排别墅区 C级资源：紧凑型类独栋别墅区 B级资源：舒适型类独别墅区 A级资源：品质型独立别墅区 根据资源占有程度将其三个地块分成了A（一线临湖景观）、B（二线临湖及中轴景观）、C（山脊及山景）三个级别；D级基本无可依托景观，周边环境较差。 * 产品类型 容积率 产品细分 套内面积建议（ ㎡ ） 资源分级内部配比建议 资源分级所属 套数预估 总体比例 独立别墅区 0.4-0.5 品质型纯独立别墅 450-500 100% A级（临湖第一排） 10套左右 2% 0.7左右 舒适型类独栋别墅 350左右 100% B级 91套左右 23% 类独栋别墅区 0.8左右 紧凑型类独栋别墅 250-260 70% C级 182套左右 45% 280左右 30% 80套左右 20% 联排别墅区 0.9-1.0 高密度联排 200-210 100% D级 40套左右 10% 四、项目定位 项目产品定位 本案资源分级与产品配比建议 说明：以上别墅在楼层分布上，纯独立别墅/类独栋别墅建议以2层半为宜，部分顶层可考虑阁楼空间，增加部分附加价值；联排建议不超过3层设计，摒弃传统多联排布局，以紧凑型类独栋别墅布局形式，提升档次；关于地下室方面,非必备设置,根据地形进行相应处理，以下建议面积均未含以赠送方式实现的地下面积。 * 　 独栋别墅 联排别墅 家庭结构 夫妻2人＋小孩1-2个（以2个居多）＋父母2人（ 部分同住）＋保姆1人 夫妻2人＋小孩1-2个（以1个居多）＋父母2人（部分同 住