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《青岛卓越蔚蓝群岛地产项目2014年二季度营销推广方案》(68页)
竞争环境研究—— 分析1 分析2 竞争格局: 品牌开发商云集,区域供应集中放量, 高层及全系产品供应量巨大,去化压力大,红海竞争势不可挡。 产品供应:区域内80㎡以下高层产品供应量少,2014年本案此类产品在控制单价、总价情况下可弥补市场空白。 竞争总评—— 风险激增,机遇犹存!! 上篇 3 NO.1 宏观政策剖析 NO.2 竞争环境解析 NO.3 目标产品分析 目标产品分析 Analysis of Target and Product T组团:面积约5.7万平,高层、小高层产品为主,叠墅补充,总货值4.1亿元(按照7100/㎡计算)。 T组团高层、小高层、叠墅错落有致,组团布局于五期地块中心轴位置,东南可俯瞰西湖湖景,属五期地块中最优质组团。 按照景观资源、产品进行加权排序: 19#16#/17#1#7#/8#/9# (说明: T组团建筑高低沿东南-西北向排布,且楼座错落布局,最大程度减少了挡光和私密度的影响)。 7# 8# 9# 17# 16# 15# 19# 组团 产品 类型 楼号 户型 面积 高层 小高层 叠墅 户型套数 配比 总套数 总建筑面积㎡ T组团 高层 小高层 7#/8#21层 9#23层 15-17#11层 78㎡ 252 - 38% 665 5.7万平 89㎡ 189 88 - 42% 120㎡-140㎡ 69 55 - 19 叠拼 19# 144㎡-170㎡ - - 12 1.8% T组团:约665套 目标产品分析 W组团:面积约9万平,高层为主(21-27层),总货值约6.4亿元(按照均价7000/㎡测算)。 组团 产品 类型 楼号 户型 面积 户数 户型套数 配比 总套数 总建筑面积㎡ W组团 高层 1#27层 2-4#25层 5#21层 6#23层 78㎡ 400 48% 826 9万平 89㎡ 418 50% 140㎡ 18 2% W组团西面可瞰墨水河景,组团南侧绿化面积大,东侧距离社区配套较近 按照景观资源、销售抗性进行加权排序: 6#4#/5#2#/3# (说明: 6#楼间距大,北面楼间距达47m,西面楼间距达50,东面楼间距达79m左右,视野开阔;4#/5#距离东侧公建配套较近;1#可俯瞰墨水河景;2#/3#无独特资源优势) 2# 3# 4# 5# 6# W组团:约826套 目标产品分析 主力产品分析 户型1—78㎡两室两厅一卫 户型点评:紧凑型两居 优势: ①餐厅客厅一体; ②赠送飘窗(0.9平米); ③入户有小玄关; ④半封闭双阳台; 劣势: ①南北不通透; ②次卧采光差; ③主卧离厨房太近; 本户型最大卖点: 主次卧相距较远,保证空间私密性 目标产品分析 户型点评:紧凑型小三居 优势: ①南北通透; ②餐厅客厅一体; ③主卧全景飘窗(1.14平米); ④半封闭双阳台; ⑤全明户型; 劣势: ①入户门对卫生间; ②走廊太长,浪费面积; 户型2—89㎡三室两厅一卫 本户型最大卖点: 各功能间布局明确且私密性好,动线合理 目标产品分析 主力产品分析 目标产品分析 主力产品分析 从目前的销售情况来看,T/W组团高层、小高层产品适合刚需及首改客户群体,受众面较广,总价门槛较低,且从2013年及L组团户型去化情况来看,客户对该面积段产品认可度较高。 户型1—78㎡两室两厅一卫 户型2—89㎡三室两厅一卫 二季度五分值目标:5.8亿元 货量:T/W组团共1491套,总货值约10.5亿元(T组团货值约4.1亿元、W组团货值约6.4亿元)。 目标分解:T组团去化65%(2.7亿元),W组团去化54%(3.1亿元)。 目标产品分析 货量盘点及目标分解 组团 面积区间(㎡) 套数(套) 面积(㎡) 可售货值(元) 存量房源 88-140㎡ 450 约5.6万 约4.2亿 W组团 88 826 455 约9万 40040 约6.1亿 2.8亿 80㎡及以下 487 38680 2.7亿 110-125㎡ 50 6250 0.4亿 20 140㎡以上 2900 0.2亿 T组团 88 665 259 5.7万 23051 约4.2亿 1.6亿 80㎡及以下 1.3亿 244 18950 110-125㎡ 131 16119 1亿 140㎡以上 28 4162 0.3亿 合计 1491 约20.3万 10.5亿元 目标产品分析 二季度开盘目标:保七抢八! 约744套,T组团去化65%(432套,2.7亿元),W组团去化54%(442套,3.1亿元)。 T组团:432套 60%解筹 720认筹 50%到访认筹 1420组到访 W组团:442套 60%解筹 737认筹 50%到访认筹 1474组到访 根据上述推演,要完成“抢八”的目标,最少需要到访2894组,到访数量极大。但目前90平米以下产品售罄,
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