《龙湖地产南湖MOCO商业项目营销策划报告》(43页).doc

目 录 第一部分 市场调查报告要点…………………………………………2 宏观市场分析………………………………………………2-3 龙湾片区环境调查…………………………………………4-5 市场竞争分析 ……………………………………………5-14 第二部分 市场需求调查…………………………………………15-23 第三部分 项目定位……………………………………………………24 项目分析…………………………………………………24-26 项目定位…………………………………………………26-30 第四部分 项目营销推广计划 ………………………………………31 销售计划…………………………………………………31-35 推广计划…………………………………………………36-43 第一部分 市场调查报告要点 宏观市场分析 一、涪陵宏观市场概况 目前，整个宏观经济已经摆脱08年下半年以来金融危机的阴影，经过国家重点进行经济结构的调整和投资建设，数据显示，零售业消费支出有增速明显，表明经过一定时期的宏观调控，经济增长有由投资拉动型向消费拉动型增长的趋势。 在调控过程中，房地产信贷趋紧，趋严，银行不良信贷的比例得到控制，信贷发放方向有向优质企业倾斜的趋势。 总体来看，涪陵经济环境在宏观调控措施下结构趋向优化，将在较长的时间内为房地产项目开发创造平稳、良性的开发环境。 二、涪陵房地产市场环境分析 09年上半年，随着中央和地方各项刺激经济计划高频率出台，政策效应逐渐显现，经济反弹的趋势越来越明显，在此过程中，涪陵区房地产充当了先行军。09年以来，涪陵房地产市场开发投资稳步增长，房价止跌回升逐月上涨，房地产市场呈现出回暖态势，特别是第七届房交会的召开，商品房销售量大幅度增长，出现了平稳增长的好势头，主要呈现以下特点： 一、房地产开发投资稳步增长 09年1-6月，全区完成房地产开发投资65053万元，同比增长23.2%，增幅比去年同期回落96.8个百分点。 09年1-6月，全区房地产开发企业商品房施工面积186.74万平方米，同比增长3.6%，增幅比去年同期回落41.5个百分点； 二、房屋竣工面积大幅增加 近两年来新开工的商品房陆续竣工投放市场，房地产市场的房源供应较去年明显增加。截止6月末，商品房竣工面积14.07万平方米，同比增长2倍。其中，住宅竣工面积9.98万平方米，同比增长163.3%。 三、商品房销售止跌转升 09年上半年全区商品房销售面积35.93万平方米，同比增长126.4%。其中，商品住宅销售面积34.75万平方米，增长148.2%。 商品房销售额10.02亿元，同比增长131.8%。其中，商品住宅销售额9.66亿元，增长159.8%。这主要得益于“山水城市宜居涪陵”第七届房交会的拉动。 据了解，为期三天的“山水城市宜居涪陵”第七届房交会由于规模大，优惠力度大，商品房、二手房交易异常活跃，共成交2782件，成交面积达28.58万平方米，成交金额为6.53亿元，创历史新高。其中新建商品房成交面积15.17万平方米，成交金额为4.55亿元，成交均价3000元/㎡。二手房成交面积13.41万平方米，成交金额为1.98亿元，成交均价1480元/㎡。 四、廉租房建设力度加大 为改善城市中低收入困难家庭住房条件，不断完善城市综合服务功能，改善市民居住环境和提高生活质量，涪陵区通过制定七项措施，即：“严格基本建设程序”“严格行政审批制度”“严格执行建设标准”“加快项目实施进度”“加强计划管理”“确保工程质量”“加强监督和检查”等来完成3000套15万平方米廉租房建设。 目前第一批房屋已经动工，布局在江南老城、江东片区、李渡、白涛、龙桥三大工业园区和几个中心镇。 五、房屋销售价格逐月回升 上半年全区房屋销售价格累计同比下降1.2%，1-6月同比指数分别为97.6%、98.3%、98.6%、99.1%、99.4%、99.8%；累计环比上涨2.8%，1-6月各月环比指数分别为100.1%、100.9%、100.3%、100.8%、100.5%、100.3%。 从分类看，新建房屋销售价格累计同比指数下降1.2%，累计环比指数增长2.8%，其中商品住宅中的普通住宅上涨2.9%，高档住宅下跌1.4%；二手房累计同比指数下跌2.3%，累计环比指数上涨1.7%。 分套型看，90平方米及以下的新建普通住宅销售价格累计同比指数上涨4.0%，高档住宅上涨9.0%；90平方米以上的新建普通住宅销售价格累计同比指数上涨0.7%，高档住宅下降2.4%。 龙湾片区环境调查 龙湾片区位于太极大道和体育南路之间，南靠南湖公园、北临体育广场，西接望州公园，地理位置优越，距离涪陵中心商业区高笋塘南门山片区步行只需要10分钟。 龙湾片区是涪陵区90年后期开发新建片区，区域内以政府职能