中原2012年07月14日东莞嘉宏松山湖商业地块前期规划报告.ppt

六、市场分析 市场供应量较大，且出租率较高。 1 且随着研发区的发展成熟， 高端人才聚焦， 需求量会大幅提升. 2 大部分公寓设施及生活配套单一。 3 大部分为农民公寓及公务员宿舍， 酒店式公寓供应相对较少。 4 六、市场分析 市场上暂无可出售的公寓产品， 投资市场存在空白。 5 住宅多以三房以上户型出现， 而小户型市场需求旺盛。 6 六、市场分析 基本/核心观点： 只要有企业员工的进驻 现在和将来都有 租房及买房的需求 六、市场分析 项目公寓产品可行性分析 租赁市场良好，产品开发风险相对较低。 销售市场空白，市场需求趋向兴旺，产品 开发风险较低的同时，便于快速回笼资金。 单房/一房/两房 公寓产品 项目产品可行性总结 ? 酒店 (风险较低) ? 社区商业 （风险较低） 购物中心 （风险较大） ? 单身公寓 一房/两房公寓 （风险最低） ? ? ? SOHO写字楼 （风险较大） ? 纯写字楼 （风险较大） 报告思路 Analyze System 项目分析、SWOT分析、项目定位、产品定位、项目规划、产品规划 片 区 规 划 ——现在所在片区的规划 市 场 研 究——市场需求点分析 项 目 定 位——打造风险最低的产品 三、项目规划 地块指标 地块属性 商业金融 地块占地面积 14755平方 地块建筑面积 63300平方 地块建筑密度 70% 一、项目分析 三、项目规划 地块指标 地块一特点 限高85米 限高15米 开放式广场 一、项目分析 SWOT分析 (S)优势 (w)劣势 (O)机会 (T)威胁 二、项目综合SWOT 分析 三、项目定位 松山湖北·首席地铁商务中心 本案作为松山湖北部区域内的城市综合体，是先例还是跟随？ 目前松山湖商业最为集中的要数创意城，其有庞大的商业体量，以超市和步行街为主，但创意城没有住宅项目、写字楼项目和酒店项目，因此只能算是商业综合体。 因此，就目前市场情况判断，本案可以城市综合体进行定位。 社区商业+公寓 三、产品规划 占地面积为14755平方㎡ 总建筑面积为63300平方㎡ 三、产品规划 以餐饮及金融作为主要业态 以社区型超市作为主要配套 商业部分 三、产品规划 酒店式公寓+普通公寓 酒店公寓以单身公寓为主打户型 普通公寓以一房和小两房为主打户型 公寓部分 三、产品规划 商业配套 （地上3层+地下1层） 酒店公寓（26层） 酒店公寓（26层） 街铺 （2层） 街铺 （2层） A地块有一部分为15米限高建筑，只宜规划购物中心。 三、产品规划 业种 楼层 面积 内容 购物中心 3层 约14532㎡ 超市、餐饮、娱乐、潮流专卖 酒店公寓A 26层 约18885㎡ 酒店式公寓 普通公寓B 26层 约18885㎡ 酒店式公寓 步行街 2层 约11000㎡ 餐饮、特产专卖、美容、生活配套 约63300㎡ 总体规划 三、产品规划 (一)商业定位 四、产品定位 商业部分主要面向社区服务， 多大体量为宜？ 四、产品定位 按政府规划， 未来项目所在片区将容纳10—20万人口， 按人均占有商业面积1:1计算 项目所在片区可规划商业面积为10-20万平方， 四、产品定位 根据现有及未来竞争对手综合分析 本项目规划1.5万平方左右商业为宜。 四、产品定位 2万平方商业业态定位原则 满足日常购物需求 满足餐饮及商务需求 满足生活服务需求 四、产品定位 商业中心业态规划 楼层 项目 需求面积 合计 负一层 Ktv 3000平方 4800平方 沐足 1800平方 一层 餐饮、潮流服饰、特产专卖 4800平方 4800平方 二层 超市 4800平方 4800平方 三层 超市 4800平方 4800平方 四、产品定位 三、项目规划 商业街规划：银行、餐饮、特产专卖、便利店、美容、潮流服饰、数码产品等。 规划要点： 二层住宅底商，街铺形式，一、二层相通 四、产品定位 景点规划——步行街情景打造 景点规划——生态建设 松山湖北部重点打造“生态商务/生态住宅”，本案作为对区域有重大影响力的商业体， 生态建设是义不容辞的。 社区超市 四、产品定位 餐饮/咖啡厅 四、产品定位 快餐厅 四、产品定位 三、酒店案例 松山湖商务酒店——在水一方酒店 位置：中心区 规模：四星级 占地面积：约10000平方米 房间数：83间 房价：450元起 酒店设施：桑拿，商务，游泳池，健身房 入住率：70% 酒店前景分析 随着旅游景点的成熟发展，酒店需求日益增大。 北部片区随着研发中心和企业总部的不断兴建，商务交流也将趋向于频繁，对酒店需求也随即增大。 项目酒店产品可行性分析 项目所在区域竞争不