中原2013年04月西安曲江项目营销策划方案.pptx

;PART 1 本体属性分析 PART 2 市场背景属性分析 PART 3 目标客群分析 PART 4 项目SWOT分析 PART 5 产品优化建议 PART 6 整体营销策略;;经过20年发展，曲江新区已进入二期发展阶段，项目所处的城市综合公共服务中心恰好位于大曲江12大功能区的核心。;现阶段周边生活配套少，但3—5年内城市综合服务区将建成100万㎡综合化商业配套体系，实现区域内生活与景观资源配套无缝对接;;从对2012年西安市商品房成交数据统计来看，全年商品房市场中普通住宅依旧占市场主力，刚需由于市场“以价换量”得到释放;2012年西安普通住宅销售量为967万平方米，销售同比上涨5.11%，成交均价7589.8元/㎡，全市住宅去化量为67%;从各区域成交量来看，成交量较高的城南、经开、浐灞等区域市场成交均价均在6000元/㎡左右，曲江在全市九个区域中排名第4，成交量略高于平均水平，区域成交均价排名一。 2012年去化率达到37.991%，销售状况较差，库存压力相对较大。;曲江市场整体供应量压力较大，市场成交均价呈现下行趋势，区域市场在从改善型需求向刚性需求过渡。;宏观经济、政策、行业和市场多层面利好背景趋势，共同推动整体商业地产开发进入高速繁荣发展周期 ;宏观经济、政策、行业和市场多层面利好背景趋势，共同推动整体商业地产开发进入高速繁荣发展周期 ;;;时间;优势：赠送书房一间，3.8米客厅开间南 ， 向生活阳台，独立洗衣间、功能 性强，客厅空间大。 劣势：不通透、次卧采光有限、+1户型 实用性不强。户型过道长，浪费 面积 ;;; 一期在售地块;;项目名称： 中冶一曲江山;销售的产品主要为洋房，小高层及高层，价格较为均衡，自身配套较少，主要依托周边配套;;2013年第三季度前销售12年剩余产品以及洋房产品，主要集中在10、11、12#的大平层与洋房产品，刚需产品剩余30套，2013年销售目标为“保6冲8”;位于曲江龍邸项目西南方，总体量与项目相近似，本地知名国企开发商，有一定忠诚客户;一期目前暂停推售，主销二期，一期仍剩余大量产品，预计今年将主推二期，8--9亿;户型设计很一般，主打舒适居室，128㎡的户型都不能做到南北通透，相对来说面积较大;2013年推售二期产品，搭配一期剩余产品，但3、4、7#基本不会推售，二期产品面积区间：50-140㎡;项目紧邻曲江龍邸，是未来本项目主要竞品,目前仍在市场推广期,预计6月初将开盘;;;;2012年全市住宅去化量为67%，整体呈现出供大于求的局面，住宅价格受供应大于求影响，全年微涨，成交高峰出现在6、7、8，11、12，反传统旺季，价格在年末出现翘尾，主要是开发商年中以价换量基本完成销售目标，年末价格上调;项目名称;;宏观经济、政策、行业和市场多层面利好背景趋势，共同推动整体商业地产开发进入高速繁荣发展周期 ;; ; ; 通过上表可以看出目前该区域客群置业需求主要为社区环境，占56%，其次为地段交通13%、教育配套12%、周边配套11%、升值潜力9%、品牌舒适度8%、户型7%、社区商业6%、价格性价比6%等等。; ; ;宏观经济、政策、行业和市场多层面利好背景趋势，共同推动整体商业地产开发进入高速繁荣发展周期 ;;4、SWOT分析 —SWOT战略指导;;4、SWOT战略指导 —项目客群定位;1、现阶段发展边缘区域，区域整体形象较差—— 向客户展示区域未来整体规划——加强项目区域规划展示物料 项目形象提升，骨子里曲江气质——注重项目形象包装 项目品质提升，从细节上打造高端品质——售楼部、园林展示区细节打造，做到展示先行 2、周边项目众多，市场竞争压力大—— 差异化市场竞争——放大项目核心价值点，打造威尼斯式生活理念 改变传统销售模式——改变传统坐销模式，坐销行销相结合，置业顾问走出去，让客户走进来 深化项目拓客渠道——制作客群生活地图，重点区域进行客户拦截 组建大客户销售团队——拓展重点企业单位，发掘大客户资源 3、产品设计应当迎合市场需求—— 产品在细节上进行合理改造，增强居住舒适度和市场接受度;; 高度 —— 形象占位，概念提升，确立曲江龙邸在大曲江板块的地位 关键点1：形成破势而出的第一印象 关键点2：借助社会舆论关注的焦点，提升项目影响力和社会意义;;????????? 展示攻略要点 ?????????????;6、整体营销策略 —项目销售策略;6、整体