中原2014年01月郑州新芒果·春天整体营销策略方案.ppt

4 CHAPTER 4 最美春天 项目定位 核心价值梳理 项目形象定位 项目SLOGAN LOGO示意延展 核心价值梳理 现代简约外立面，简约大气。两房、 三房 ， 高性价比户型设计 核心 价值体系 九年一贯制学校，幼儿园 地铁1号线二期、BRT、公交、快速路 文化 价值 便利 交通 区位 价值 建筑 规划 教育 配套 教育 价值 环境 价值 科技 价值 城市高价值区域之一外溢区域，未来城西发展主战场 郑州最具影响力大学城， 城市主流青年思想发源地 西流湖公园、高新公园、沉砂池公园环绕 小学到大学一站式名校体系 高科技企业汇聚，高科技人才聚集，居住人群素质高 外部价值日益成熟，内部价值全面提升，新芒果倾力献礼高新区品质新生活 新芒果.春天，有着最便捷的交通 地铁一号线二期， 与八号线科学大道长椿路站零换乘， 10分钟可达出站口 这里有最好的空气质量 这里让人们远离污染、雾霾 这里的生活是最健康，最舒适的 新芒果.春天，是最绿色的住区 新芒果.春天，是最佳人文之所 名校环绕:四大高校，初高中、小学、幼儿园 丰富人文资源：10万高校人群，近4万科研人员 项目内部规划一所九年一贯制小学及幼儿园 项目形象定位 新都心.地铁旁.绿色人文住区 高新城核心区位，紧邻地铁1号线二期，绿色与人文居住环境同在 项目SLOGAN 邂逅最美的春天 这里，绿植和花朵满园，空气清新，居住舒适 这里，零污染，安逸静谧 5 CHAPTER 1 灿烂春天 营销策略 营销总纲 推售策略 价格策略 蓄客方案 销售推广执行 包装体系 营销费用 备注：推广节奏需要开发商配合最后敲定 2月 3月 4月 　5月 6月 7月 8月 9月 10月　　 11月 12月 重要节点 营销进度 2014年3月8日营销中心开放 推售节奏 5月10日项目第一次开盘 7月5日二次加推开盘 蓄客期 筹备期 热销期：1425套住宅房源 504套公寓房源 认筹1：2 开盘8.5成 开盘 8成 持销 推出419套 推出496套 蓄客比例：1：5 持销 加推开盘496套 认筹量：838个 蓄客量：4190组 42套 50套 开盘 419套 4月19日认筹 营销执行总纲 新芒果.春天项目开盘前关键营销节点控制图 9月6日三次加推开盘 11月22日A栋公寓开盘 推出510套 开盘 8成 加推开盘 510套 持销 51套 开盘 6成 302套 核心目标实现：支持并拔升品牌 速度目标：快销，超出市场平均水平 品牌目标：产品价值力、市场影响力 . 价格目标：速度型产品入市，品质型产品，提升溢价 通过营销宣传、产品价值展现、市场热销、售价实现、客户认可等一系列提升，达到速度及价格的经济目标实现，同时支持并拔升品牌目标 核心目标实现： 2014年，全年8个亿 代表项目 谦祥万和城 祝福红城 睿智禧园 基正盛世新天 西雅图 本项目 去化情况（套/月） 137 155 113 82 74 200 所在区域相同 产品类型相同 目标客户接近 比准原则 本项目 比准项目(在售) 高层: 两房及小三房 大三房及四房 谦祥.万和城 升龙又一城 西雅图 基正盛世新天 祝福红城 睿智禧园 比准对象 营销执行要点 价格策略/住宅价格建议 项目名 谦祥万和城 升龙又一城 西雅图 基正盛世新天 祝福红城 睿智禧园 权重因子 类比权重 25% 20% 20% 15% 10% 10% 区 域 15% 14 16 14 13 16 16 位置交通 10% 14 14 13 11 12 13 配套设施 15% 16 16 16 15 15 16 物业档次 10% 8 8 7 8 8 8 户型结构 15% 17 16 17 16 15 16 社区规划 10% 10 10 9 9 10 8 品 牌 15% 12 13 11 11 11 11 景 观 10% 9 9 10 9 8 8 合计 100% 100 102 97 92 95 96 实收均价 7100 6685 7300 6600 6900 6900 权值综合值 0.96 0.94 0.99 1.04 1.01 1.00 权值比准价 6816 6246 7227 6783 6969 6900 权重取值 1608 1280 1326 1017 697 690 比准均价 6538 价格策略/住宅价格建议 当前市场环境下本案住宅静态比准均价在6500元/㎡（毛坯） 通过与周边竞品项目进行权重比