中原2013年3月厦门中航·紫金广场营销策略报告.ppt

中原代理过的同类型项目 项目名称 大中华国际金融中心 项目位置 岗厦 销售电话物业类型 综合体 开发商 大中华 施工单位 深圳泛华工程集团有限公司 占地面积 18600.5㎡ 容积率 8．0 建筑面积 总建筑面积：197801 绿化率 当期建筑面积：197801 建筑风格 现代 建筑设计公司 都市实践公司 规划设计 特点 板式、复式 楼宇栋数 4 总户数 508 层高 36 标准层户数 8 住宅 建筑面积 44559.227㎡ ㎡ 商业 建筑 面积 26463.803㎡ 所占比例 20% 所占 比例 15% 车位数 总数：769 车户比 地上： 地 附件二:厦门商业市场分析 写字楼发展历程：厦门写字楼发展一波三折，目前正处于高速发展阶段，写字楼高端化特征明显,但真正的CBD中心尚未形成. 起步期 快速发展，市场细分 90年代中后期，写字楼建设掀起第二轮高潮。同时，市场也趋向细分，有甲级智能化项目，如“国贸大厦”、“银行中心”等；也有定位于成长型公司的普通写字楼，如“皇达大厦”等。 发展期 停滞期 2000~2004年 持续低靡，存量消化 由于开发过速，2000年以后厦门写字楼大量空置，市场信心严重不足，处于冰点状态，消化空置为重要任务。值得一提的是这时期兴起SOHO、E时代概念，这时期开发商、投资者都对写字楼有所避讳，转向开发住宅。思北一带大量居住小区的开发，对银行中心等少数写字楼形成反包围，这也是厦门至今尚无真正CBD的缺憾。 高速发展期 2005年至今 东部商务区成片开发西部写字楼高端化 2005年厦门市“住宅禁商”政策出台，一定程度上促进了写字楼市场发展； 2005年政府部门调整了规划，厦门商务发展的重心转移到岛内东部的观音山、五缘湾片区，开发主体由外企、民营企业转向国企，开始走片区开发、综合商务运营的路线； 中心成熟区写字楼高端发展，陆续出现立信广场、钻石海岸、磐基中心、厦门第一广场、新景中心、财富中心、源昌凯宾斯基等；目前西部成熟区10余个高端写字楼也在规划建设中，如裕景中心、厦门国际中心、世贸海峡大厦、海晟国际大厦、福隆总部大厦等。 20世纪90年代初全国房地产热时期，厦门也掀起兴建写字楼的第一波高潮。这时期的突出特点是以企事业单位兴建为主，规划设计和功能简单，如“特贸大厦”等，同时也留下一些烂尾楼项目。 泡沫有余，成败各异 20世纪90年代 90年代中后期 由于2010年以前厦门写字楼以只租不售为主，厦门写字楼成交量低，2010年随着几大项目的出售，成交量维持在较高水平 由于厦门写字楼以只租不售为主，从而促使2010年以前成交量一直不高，随着片区开发加速，2010年在新站营运中心、万达广场写字楼、湖里营运中心、未来海岸营运中心的集中放量下，成交量高涨，2011年在万达广场SOHO及杏林营运中心成交带动下，成交量仍维持较高水平，今年以来写字楼销售供应仅以世贸海峡大厦为主，显示整体成交量有所下降，且由于海峡交流中心二期、观音山国际商务营运中心、国际物流中心取得预售且未上市，从而促使供销比颇高。 2007年-2012年写字楼供销情况 2012年 显示供销比较高 2012年 鹭江道商务板块 滨北金融区板块 高端板块：海景、湖景、临近市政府 火车站--莲坂板块 滨南商务板块 江头--SM板块 软件园二期 湖里高新技术区 中端板块：临近交通枢纽 湖里物流园板块 低端板块：临近工业区、港区 观音山商务运营中心（建成使用） 五缘湾商务中心（建成使用） 两岸金融中心（规划中） 新兴板块：东部、政府主导 西部板块 东部板块 软件园 二期 两岸金融 中心 厦门写字楼市场已形成西部（老城区）六大板块和东部新城逐步兴起的五大板块,西部以配套及成熟度占优；东部以景观、品质及价格占优 湖里物流园 江头 SM板块 莲坂 火车站 滨北 滨南 鹭江道 湖里高新技术 五缘湾 两岸金融中心 软件园2期 观音山 滨北片区 滨南片区 轮渡片区 火车站-莲坂片区片区 SM—江头片区片区 观音山片区片区 本次调研写字楼部分包括六大片区：轮渡片区，滨北片区，滨南片区，火车站—莲坂片区，SM—江头片区及观音山片区 轮渡片区：绝佳的区位及配套，催生了一批顶级写字楼，片区商务氛围浓厚，入驻企业以金融、投资、房地产、船务、贸易为主 片区特点： 周边市政、生活配套成熟，区域路网发达，交通便利，公交总站、BRT使区域能快速通往全市各地区； 得天独厚的地理位置、深厚的历史文化底蕴、丰富的自然景观、完善的区域配套和便利的交通，造就出一批厦门顶级写字楼，如银行中心、财富中心、建设银行大厦、国际银行大厦、第一广场等，片区商务氛围浓郁； 作为厦门市最具氛围的高端商务区，主要吸引对象以国外知名企业驻厦办事处、国内大型企业驻厦分公