中原2014年北京北四环项目市场定位及产品深化报告.ppt

二室半两厅一卫 建筑面积：120㎡ 产品户型借鉴 服务阳台 生活阳台 书房 开间：11米 进深：11米 辅助空间 开间：15.7米 进深：6.7米 服务阳台 辅助空间 三室两厅两卫 建筑面积：160㎡ 产品户型借鉴 生活阳台 观景飘窗 三室两厅两卫 建筑面积：180㎡ 产品户型借鉴 生活阳台 辅助空间 开间：9.7米 进深：17.9米 步入式衣帽间 卫生间 干湿分区 规划综述 建筑用地5000㎡，建筑面积72000㎡，容积率达到14.4； 用地较为紧张，地下20000㎡，需开挖地下4层 60米 87米 建筑用地 容积率 　 建筑面积 限高 7.5（亩） 5000 14.4 地上 72000 100米 地下 20000 整体布局规划建议 单体建筑，面宽小，减小北户型面积； 面积划分自由灵活，平面户数控制得当，可提高得房率，从而提升产品价值； 1# 2# 1层底商 北 图一 图二 价值判断： 图一价值要优于图二 单体建筑，面宽大，易出现大量纯北户型； 标准层大，易出现大量走廊，即公共面积过多，降低得房率； 交通动线图示意 满足人车分流，人行出入口位于地块北侧，将地下车库出入口至后，位于地块南侧两端； 地上停车场 现有用地 1# 2# 主要道路交通 社区主入口 地下车库出入口 车行流线 项目产品发展建议 景观价值分析 整体布局规划建议 户型规划建议 产品设计建议 空间装饰建议 结合市场发展趋势，弱化入市风险，在树立良好市场形象的前提下，以保障现金流收益为战略目标，有形象更要有成绩。 围绕核心景观资源，保证对于优质资源的最大占有，奠定产品高溢价基础。 拉开价值梯队，实现可递增的产品价值发展排序。 户型规划原则 1#，2#楼共计430套公寓，其中200㎡以下公寓套数比占85%，建筑面积占比80% 户型规划建议 面积区间 套数 套数比 居室 建筑面积 建面比 120-140 210 49% 2.5居 28133.3 41% 160-180 156 36% 3居 26644.4 39% 200-220 48 11% 小4居 9902.2 14% 260-280 16 4% 大4居 4320.0 6% 合计 430 100% 　 69000.0 100% 体量示意-西北角方向 体量示意-东南角方向 户型规划建议——体量示意 户型规划建议——1#楼视角示意 华亭嘉园 北京信息科技大学 华亭嘉园 中华民族园 2#楼 奥林匹克公园 户型规划建议——2#楼视角示意 1#楼 北京信息科技大学 华亭嘉园 中华民族园 中华民族园 奥林匹克公园 户型规划建议 按2个楼座规划——1#，2#，建筑面积69000㎡，建面占比94%，层高3.5米，共27层，每个标准层1278㎡ 商业建筑面积3000㎡，建面占比约4%，层高5米； 物业 建筑面积 占比 层高 层数 单元数 标准层 商业 3000 4% 5 1 　 3000 公寓 69000 96% 3.5 27 2 1278 合计 72000 100% 　 　 　 　 1# 2# 1层底商 22米 26米 26米 49米 户型规划建议——1# 1#楼紧贴华亭嘉园，景观视线较差，建议做200㎡以下小户型公寓； 受东面2#楼遮挡，东面户型采光较差，做小户型公寓的同时把面宽做大，以增加采光面； 南向无建筑遮挡，采光较好，建议做面积稍大公寓； 共计243套户，其中120-140㎡户型189套，160-180㎡户型54套。 1# 2# 北 120-140㎡ 160-180㎡ 核心筒 楼座 编号 建筑面积 标准层面积 单元层数 面积区间 居室 组合形式 单层面积 层数 单元户数 建筑面积 面积 占比 1# 34500 1278 2-28 120-140 2.5居 7 938 27 189 25320.0 73% 160-180 3居 2 340 54 9180.0 27% 合计 　 　 　 　 　 1278 27 243 34500.0 100% 户型规划建议——2# 2#楼景观视线最佳，为保证景观价值最大化，标准层核心筒置于标准层西向； 东北向与东南向景观价值最高，安排大户型公寓，楼层标准层组合，如下图所示 120-140㎡ 160-180㎡ 核心筒 160-180㎡ 200-220㎡ 核心筒 160-180㎡ 200-220㎡ 核心筒 260-280㎡ 北 1# 2# 户型规划建议——2# 2#楼分段设计，拉开价值区间，提升公寓品质，共计共187户。 楼座 编号 建筑面积 标准层面积 单元层数 面积区间 居室 组合形式 单层面积 层数 单元户数 建筑面积 面积占比 2# 34500 1278 2-4 120-140 2.5居 7 938 3 21 2813.3 8% 160-1