中原_济南保利花园大型文化社区项目整体定位报告_150页销售方案PPT.ppt

;第一部分 市场研究 第二部分 营销策划 第三部分 产品建议;项目片区空间尺度;;高新区：工业园区高新技术产业为主；从业人口十万人。入住企业：正大集团、三星化学等 孙村郭店彩石等片区：产业片区支柱产业为电子信息、汽车制造等，规划用地面积70平方公里，人口70万人。进驻企业：浪潮、将军集团等。;近两年年南部大盘不断涌现，提升了本区域价值，本区域成为济南房地产开发新的热点区域 。;住宅价格走势;在售项目供应量分析;住宅产品特征;研究结论;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;; 第二部分 营销策划;;结论;经十东路大型文化社区;客群定位;价格定位;优秀地产文化企业： 解读保利地产——保利品牌主张“和谐生活，自然舒适” 优秀文化地产项目 优秀地产文化营销 优秀的企业文化加上项目可塑造的优势，为营销提供了根基。;案名建议;案名建议;分期开发建议;项目分期;营销推广战略;;; 目的——项目入市；传递并逐渐在市场上树立项目形象，塑造开发商品牌、积累客户。 推广主题——以项目形象与开发商品牌为诉求重点： 保利辉煌全国 济南首次奉献 济南文化生活世界观 策略 情景营销——销售中心包装、销售中心盛情开放； 配合活动——春季房展会，展会后软文及新闻稿炒作。;目的——丰富项目形象，深入挖掘项目文化，结合“保利地产”的金子招牌直接积累客户。 推广主题—— 以开发商品牌和广义产品的推广为诉求重点 保利丰碑，艺术藏品 城市文化生活的二十二条军规 策略—— 以保利辉煌成就展（产品推介会） 以“保利地产”开发商品牌为载体，以项目倡导的品质生活为引导，以系列形象稿演绎建筑、产品的精致、倡导文化的主流地位与未来前景。; 目的——实现认筹客户的全面转化；制造销售过程中的最强音；扩大项目知名度。 推广主题——以开盘信息传递和开盘热销盛况的炒作为诉求重点；同时巩固项目形象。 “上东！夺取城市发展钥匙” 地段——突出稀缺性、制造热烈氛围 “城市文化特区，我的生活主场” 人文特区——济南主流生活核心区域 策略—— 精心策划开盘活动，吸引全城眼球，以活动带动开盘期的热销氛围，从而促进开盘现场的成交。;强销期（08/5—08/8，约3个月）;保温期（08/5—08/12，约4个月）;持续期（08/12—09/3，约3个月）;尾盘期（09/3—09/5，与二期结合推广）;;;推广费用预算;;团购目的: 提前进入市场进行团购组织工作，可以测试开盘价格的合理性为开发商提前实现现金流为项目争得更旺人气 销售手段： 坐销、行销、直销、团购 团购对象： 机关单位、事业单位、企业单位、大学…… 主要渠道： 济南黄页、扫楼（大型企业）、开发商资源….. ;团购策略; 第三部分 产品部分;产品建议;规划设计建议; 项目作为未来东部区域较有影响力大型居住项目，在规划设计上建议关注以下要素： 项目紧邻经十路，交通便利，但经十路开口限制给项目人车分流带来一定困难，地块西侧和北侧规划路能否及时开通对项目整体形象和人车分流的实现存在较大影响，应在设计确定前进行落实。 项目周边为传统的低密度住宅区域，本项目作为地上容积率2.6的纯高层项目，要在激烈的市场竞争中脱颖而出必须在规划设计和产品设计上都有所创新。项目在有容积率压力的同时，也享有16%的低建筑密度和45%的高绿化率，建议在这两点上做足文章。在室外空间设计和景观设计上做出特色，淋漓展现社区布局的几何韵律美感，道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互间有机渗透，与自然共生，借景辉映。 针对济南楼盘粗放型发展，缺乏细节设计的特点，在整体设计中将细节设计单独提出，作为项目的亮点进行发掘，依托保利集团在各地成功的开发经验，相信可以做出引领市场的精品楼盘。;外部空间设计细节建议;外部空间设计细节建议;室外架空平台的精神意义;空中走廊的处理;架空层营造功能各异的生活空间;半地下庭院;适度的人车分流 在人车共用的道路上通过弯曲、树木遮挡和路 面柔化处理，达到人车和谐相处；充足的地面 和地下停车场，兼顾架车业主、访客和步行居 民的需求。 交流道路的线性美学 建议通过对小区内部交通路网道路的精心布 局，使得小区内部楼宇密切依存，合理规避车 流的噪音等不安全因素，完美呈现一种既非完 全私密，又非完全公共的柔性