中广信2013年运城生态智慧城会所西区营销策略.ppt

样板区建议 选择位置 示范区方案 优点： 1、选择距离高尔夫球场较近的区域，集中制作园林及样板间，供客户参考、参观； 2、样板房选择建议以主力户型为主：230平米1套、280平米南入户1套、350平米南、北入户各1套，共四套样板间；（其中350北入户为毛坯，其他3套为精装） 选择靠近中心景观大道两侧做样板间，景观大道两侧绿化上下足功夫，突出项目的品质与形象。 三线城市，自然宜居的生态园林打造对客户吸引力较强； 客户对水系及风情小品的应用较为敏感。 以往市场经验 项目地块条件 如何做到小而精细化？ 园林如何与建筑结合？ 如何体现自然宜居性？ 小而精细化的风情园林，展现自然宜居 关键词：精致、自然、宜居 我们的园林体系从哪几个方面发力？ * 样板区建议 样板区建议 法式高档次大门，打造运城市别墅领袖气质 五重景观体系，打造运城市别墅领袖的“宜居环境”。 * 中央核心景观——社区活力中心，为业主全开放、共享的交流、休闲空间 轴线景观——横纵交叉轴线型空间形成不同社区景观间的联系，丰富邻里沟通东西贯穿形成核心景观轴，未来形成连接东西白岭的景观大道南北贯穿形成另一核心轴。同时也是交通轴 通过主题化、差异化园林设计，增强各组团景观特色，实现社区处处可见景、可享景 小型节点景观——众多情趣逗留空间为业主提供了丰富的公共活动休闲的场所，增加园林空间的可参与性 边界绿化——美观、层次 感导视体系——简洁、美观、展示性 样板区建议 植被功能 建筑功能：界定空间、遮景、提供私密性空间和创造系列景观灯，简言之，即空间造型功能； 工程功能：防止炫光、防止水土流失、噪音及交通视线诱导； 调节气候功能：遮阴、防风、调节温度和影响雨水的汇流等； 美学功能：强调主景、框景及美化其他设计元素,使其作为景观焦点或背景。 小路花卉 社区街边树丛 坡路乔木 学区路 样板区建议 *、 硬质铺装 为了适应地面高频度的使用，避免雨天泥泞难走； 给使用者提供适当范围的坚固的活动空间； 通过布局和团引导人形流线； 减震； 降噪； 防滑； 美观； 展现品质 售楼区鹅卵石 示范区一角 行车沥青路 样板区建议 可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例： 独栋：大宅门，水墨江南，卡纳溪谷 联排：大宅门，水墨江南，卡纳溪谷 定价的基本原则： 结合市场需求及中广信代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如右表： 价格策略 备注：市场比较法针对产品地上价格 企业会所独栋产品定价参考 　 本案 大宅门 水墨江南 卡纳溪谷 考量因素 考量权重 Px　 Pa=7000 Pb=7000 Pc=6500 交通 20% 17 20 20 20 环境 30% 28 26 26 26 配套 13% 10 13 13 13 规模 17% 16 15 15 17 区域 20% 15 18 18 18 　 　 79 92 92 94 综合得分 Q总=100% Qx=91 Qa=88 Qb=87 Qc=87 权重比 100% 40% 20% 40% 价格策略 备注：市场比较法针对产品地上价格 本项目权重值按照独栋给予权重分，故得出价格为整个类独栋产品的价格。 考虑计算误差，我们建议整个独栋产品底价上下浮动5%； 我们建议入市价格均价为7200元/平米。 P = ∑pi(i=1、2、3、4……)=各楼盘的均价*对应权重之和=7117.06元 价格策略 备注：市场比较法针对产品地上价格 价格策略 预计整盘实现均价： 地上均价8000元/平米； 地下均价3000元/平米； 预计整盘总收入： 总收入=地上总房款+地下总房款≈6.02亿元 价格验证 谷口二期期已售产品均价约在6000-6200元/平米，在售产品均价在6800元/平米，折算成实际成交价，同时考虑目前在售产品的花园面积、占地、容积率等各项指标均有较大提升，其实际涨幅约在500-800元/平米； 按照谷口二期产品可比价格，本案产品属于升级产品，在位置及景观环境上要优于启动区，理应要高于启动区产品的售价，但是同时，我们也要考虑价格成长的极限，做为大盘滚动开发以及房地产市场的客观规律，势必要遵循一个“低开高走”的价格成长原则，以推盘策略、价格策略共同支撑价格成长，故，我们认为一期推售产品的入市价为7200元/平米，其实际比当前在售区域已经略有涨幅，约在400-500元/平米。 最终实现整盘均价8000元/平米 货价盘点 地上货值盘点 　 一期推盘 二期推盘 二期加推推盘 三期推盘 总计 　 推盘量 单价均价 推盘量 单价均价 推盘量 单价均价 推盘量 单价均价 推盘体量 推盘货值 单价均价 　 （平米） （元/平米） （平米） （元/平米） （平米） （元/平米） （平米） （元