优派克思2011年07月05日常州戚区亨达未来城项目前期定位报告.ppt

充分利用旺季市场：合理利用旺季市场作为推售的重要节点，特别金九银十和五月小长假的市场传统旺销期，以前这此作为房源的推出时间，确保房源开盘旺销。 创造合理利润：分批少量推出房源，便于掌握市场动态，在客户和价格上更精准的把握市场，市场饥渴和热销为下一批房源的提价做了最佳的营销铺垫，最终将形成开发商利润最大化的局面。 推售组合策略 效率目标 首批开盘 ：2011年11月 1#（11F）：188套 6#（11-12F）：136套 合计：324套 首次加推：2012年3月 11#（34F）：136套 二次加推：2012年5月 13#（34F）：266套 高层产品价格相对不高，总价更具备市场竞争力； 相对经济的户型迅速打开市场； 多种户型面积组合，能够针对市场各种客群需要，有利于迅速打开市场，集中引爆； 第一阶段房源推售节奏 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 13# 14# 15# 16# 18# 效率目标 首次推盘 ：2012年9月 8#（11F）：44套 14#（11-12F）：66套 15#（10-11F）：64套 合计：174套 房源加推：2012年12月 2#（11F）：62套 3#（11-12F）：66套 7#（10-11F）：66套 合计：194套 小高层产品迅速提升项目利润额度； 相对舒适的户型面积段可以更好吸纳改善型客户； 多种户型，能够针对市场各种客群需要，有利于项目去化。 第二阶段房源推售节奏 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 13# 14# 15# 16# 18# 效率目标 首次推盘 ：2013年3月 16#（10-11F）：66套 17#（11-12F）：64套 合计：130套 首批房源加推：2013年5月 4#（11F）：66套 5#（34F）：136套 合计：202套 二次房源加推：2013年9月 9#（11F）：66套 10#（34F）：136套 合计：202套 外围房源先行推出，优质房源最后推出； 多种户型面积组合推售，满足客户的不同需求； 结合五一等楼市旺季推盘，酷暑时间低调蓄客。 第三阶段房源推售节奏 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 13# 14# 15# 16# 18# 效率目标 效率目标：24个月完成主体销售的90% 第一阶段房源：2011年11月-2012年8月，共推出726套房源； 第二阶段房源：2012年9月-2013年2月，共推出368套房源； 第三阶段房源：2013年3月-2013年12月，共推出530套房源. 截止2013年12月，24个月完成项目主体销售的90% 1、[分级定价、拉开价格梯度]小高层与高层产品进行整体分级，制定价格差，高层物业顺势高走，小高层实现更优利润。 结合所推房源自身规划，结合物业类型、房源面积段、房源品质，进行综合考量，通过拉大价格差，对产品形成合理的价格梯度，以应对不同类型目标客户，进行针对性引导。同时针对房源适当拉开楼层价差，保证不同楼层房源均能实现较好快速去化。 2、[科学平衡市场与自身价值，确保定价合理]随时掌握市场走势,对比优劣，突显自身价值优势，确保价值与价格合理，实理利润与效率的最优平衡。 随时掌握政策情况及市场走向，了解竞争楼盘动态，确定项目自身的独特优势，制定合理的价格差，同时产品卖点诉求方面与价格优势形成互动，支撑整体定价策略。保证价格的高利润及销售回笼的高效率。 3、[保持价格上升空间，确保价格持续上扬] 保证项目自身高品味高调性、保证价格持续上涨的空间，确保价格高开高走，稳步上扬。实现项目经济效益最大化。 价格策略 利润目标 ［销售价格预估］经济测算基础：市场比较定价 定价方法运用： 估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取：样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思在实践中总结出以下样本选取原则： 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 修正思路：一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，我们选择了一些指标对住宅个案进行了修正。 利润目标 价格拟合：当期均价约6100/元/平米 比较内容 权重 公园壹号 水晶城