合富辉煌2014年05美盛·南阳白河项目发展策略报告.ppt

合富辉煌（中国）河南公司 2014.05 鉴于目前项目所处的区域环境和生活配套体系，得出： 市区内优质客户及郊县高端客户将是未来发展的重要客源； 项目所在区域的楼盘价格较高，普遍集中在5200-6100元/㎡，如何在片区楼盘中突围，寻找项目的核心价值点成为项目考虑的重要因素。 * 物业指标对比 　 方案一（联排+洋房） 方案二 （联排+洋房+中高层） 方案三（联排+中高层） 方案四（联排+高层） 联排别墅 59000 59000 59000 59000 洋房 43956.6 20000 ——　 ——　 中高层 ——　 41466 87619.8 ——　 高层 　—— 　—— ——　 116826.4 商业 5000 5000 5000 5000 总建筑面积 107956.6 125466 151619.8 180826.4 综合容积率 1.0 1.2 1.4 1.7 * 投资对比分析 成本设定 不考虑土地成本； 前期费用：包含规划设计费、三通一平及其它费用，按建筑面积100元/㎡考虑； 小区基础设施工程费：包含供电、供水、排污、燃气、园林绿化等等，按建筑面积230元/㎡； 建安费用：别墅1600元/㎡、洋房1600元/㎡、中高层住宅1800元/㎡、高层住宅2000元/㎡、商业2000元/㎡； 开发期税费：包含市政配套费、白蚁防治费、工程监理费、招投标管理费等，按建筑面积315元/㎡； 企业管理：按建安工程费的3%考虑； 不可预见费：按建安工程费的3%考虑； 销售设定 联排别墅销售均价12000元/㎡、洋房销售均价6500元/㎡、中高层销售均价5000元/㎡、高层住宅销售均按4700元/㎡计算； 销售费用按销售收入3%考虑、销售税费按销售收入5.5%考虑、财务成本按开发投资5%考虑、土地增值税按清算考虑； 其它： 不考虑地下室、车库成本及收益，按地下室、车库收支平衡考虑； * 　 方案一（联排+洋房） 方案二（联排+洋房+中高层） 方案三（联排+中高层） 方案四（联排+高层） 开发投资 25484.64 30462.66 37563.73 47496.9 土地成本 0 0 0 0 前期费用 1079.566 1254.66 1516.198 1808.264 基础设施 2483.002 2885.717 3487.255 4159.007 建安成本 17473.06 21103.87 26211.56 33805.28 开发期税费 3400.633 3952.178 4776.024 5696.032 企业管理费 524.1917 633.1162 786.3469 1014.158 不可预见费 524.1917 633.1162 786.3469 1014.158 投资对比分析：成本分析 备注：测算中未考虑土地成本 容积率越高，投资成本越高 * 投资对比分析：收益分析 　 方案一（联排+洋房） 方案二（联排+洋房+中高层） 方案三（联排+中高层） 方案四（联排+高层） 销售收入 105871.8 111033 121109.9 132208.4 开发投资 25484.64 30462.66 37563.73 47496.9 销售费用 3176.154 3330.989 3633.297 3966.252 财务成本 1274.232 1523.133 1878.187 2374.845 销售税费 5822.948 6106.814 6661.045 7271.462 土地增值税 5293.59 5551.649 6055.495 6610.42 税前利润 64820.23 64057.73 65318.14 64488.53 税前成本利润率 217% 181% 152% 120% 备注：1、测算中未考虑土地成本；2、商业考虑成本、未考虑收益；3、地下室、车库未考虑成本和收益；4、地下室、车库按收支平衡考虑 容积率越高，销售收入越高，联排+高层组合销售收入最高； 联排+高层组合的税前利润最高；联排+洋房的利润率最高 * 投资对比分析： * 物业指标研判小结 在保证别墅规模的情况下，容积率越高，项目总销额越大，但投资回报率有所降低 在现有测算条件下—— 四个方案税后利润基本持平，具体税后利润需结合实际成本计算； 方案四（联排别墅+高层）总销额最高、方案三（联排别墅+中高层） 次之； 方案一（联排别墅+洋房）投资回报率最高； 建议本项目按两个方向进行深化—— 方案一（联排别墅+洋房） 方案三（联排别墅+中高层） 备注：具体方案确定需结合开发企业战略确定 * 开发策略 用地价值分析 物业及指标策略 物业布局策略 开发时序策略 * 物业布局策略 商业 别墅组团 洋房/中高层组团 当物业类型为“联排+洋房”、“