合富辉煌金鑫地产淮安金鑫国际广场营销策划思路报告PPT171.ppt

* * 商业地产的环节 商业投资——商业规划——商业经营 如果本项目计划建成集中商业体出售， 出售周期将较长， 如果一定要选择，可以 从商业地产的环节中寻求突破 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——港龙小商品城 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 产权返租模式 1 价值模型和利益传导模型 * 店中店销售模式 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商 投资者 经营者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 购买产品 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——赛格电子市场 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 2 * 基金整售模式 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。 基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 投资者 基金 经营者 使用者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 承租物业 购买产品 获取销售利润 开发商 获取现金 获取投资收益 3 * 整售的适用条件 1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10％以上。 解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 * 三种模式对比 拟合度最高 拟合度最低 四种销 售模式 适用条件 业主 风险 前期销售速度 销售 价格 操作 难度 和本项目拟和度 产权返 租模式 政府明令禁止，但是仍然有操作空间，影响品牌形象 高 快 高 低 店中店 模式 1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定 中 中 较高 中 基金整 售模式 1、发展商对价格要求不高 2、商业促进写字楼的销售 低 慢 低 较高 × * 集中商业经营业态及风格建议 * 成功案例分析 苏州印象城 项目概况 区位：印象城，位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块。 指标：项目占地46773平方米，总建筑面积为136008平方米。 规划：由地下一层以及地上四层组成，其中可租赁面积为71254平米，占总建筑面积的比例为52%。 项目定位 将“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征，苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高，定位很好地满足了所在商圈人群的特征。 * 成功案例分析 选择理由 区位方面 本项目与印象城类似，也同处于开发区主干道与城区交界处。 业态方面 主题休闲娱乐购物中心为主的定位，区域内多业态整合，形成独特风格。 消费方面 拥有高素质的消费人群进行支撑。（区域所在住宅高端，产业人口较多的地段。） * 成功案例分析 主力业态 商铺（37/ 10,233㎡）：服装（17）/ 餐饮（10）/ 美容（2）/ 珠宝饰品（2）/ 包（1）/ 运动（1）/ 其他（4） Only/Vero moda/Jack Jones Asobio ZARA H M C A Mango Uniqlo Sephora Promod KFC 味千拉面 一茶一坐 星巴克 Papa Jone’s Powerland Nike 360 恒孚珠宝 商铺（24/ 10,112㎡）：服装（18）/ 餐饮（2）/ 鞋（2） / 其他（2） C A H M ZARA Only/Vero