同策2011年上海香溢花城二期3-5月份攻坚计划.ppt

微观——产品力PK 精装修标准 项目名称 产品介绍 图片 均值 香溢花城 耶鲁电子门锁，科勒卫浴设备，柏丽整体橱柜，SMEG厨房电器，FRANK水槽 3 品尊国际 日本立邦涂料，德国DURAVIT洁具，德国SIEMENS厨房电器，韩国SAMSUNG电子门锁，德国BLANCO水槽 3.2 新都国际 底座石材、面砖，力求精致时尚装修风格 2.5 慧芝湖 毛坯、精品酒店式装修 1.5 新湖明珠城 毛坯 1.5 绿洲雅宾利 实木复合地板，乐家卫浴设备，海蒂诗整体橱柜， 2 新湖明珠城、慧芝湖为毛坯交付，本案装修标准及品牌具备一定优势 微观——产品力PK——精装修配置标准 项目名称 厨卫 其它部位 配置 公共部位 均值 香溢花城 3 3 3 3 品尊国际 3.2 3.3 3.2 3.23 新都国际 2.5 3.2 3.2 2.97 慧芝湖 1.5 2 3 2.17 新湖明珠城 1.5 2 2.8 1.43 绿洲雅宾利 2 2.8 3.3 2.7 综合装修标准：品尊的装修表现要优于本案，尤其其公共部分的装修， 明显给客户震撼力。 微观——产品力总结 项目名称 香溢花城 品尊国际 新都国际 慧芝湖 新湖明珠城 绿洲雅宾利 基础价值 3 3.18 2. 78 2.84 3.02 2.66 户型 3 3.05 2.5 3 4 - 精装修 3 3.23 2.97 2.17 1.43 2.7 平均分 3 3.15 2.75 2.67 2.82 1.78 在基础价值比对中，香溢基础价值与主力竞品相比无明显优势； 户型进深较长，与主力竞品品尊国际及慧芝湖相比略显不足； 本案售楼处展示效果最佳，品尊国际、新都国际现场展示和样板包装做的也较为出色；装修标准本案略低于品尊高于新都国际。 销售力PK 待售房源总价—面积对比 总价 面积 0 100万 150万 200万 250万 300万 350万 400万 450万 500万 600万 800万 120 ㎡ 160 ㎡ 200 ㎡ 240 ㎡ 280 ㎡ 400 ㎡以上 320 ㎡ 新湖明珠园 慧芝湖花园 品尊国际 1000万以上 新都国际 香溢花城 销售力PK □ 总价段300-600万区间内竞争十分激烈，几乎覆盖了所有竞品 □ 总价600万以上产品竞争较小，但由于总价过高，去化形势依然看紧 品 尊 国 际 待售房源单价—面积对比 慧 芝 湖 花 园 单价 面积 0 2万 2.3万 2.6万 2.9万 3.2万 3.5万 3.7万 4.0万 4.3万 4.6万 4.9万 120 ㎡ 160 ㎡ 200 ㎡ 240 ㎡ 280 ㎡ 400 ㎡以上 320 ㎡ 新湖明珠园 5.2万以上 销售力PK 新 都 国 际 香溢 花城 □ 120-240平方米面积段竞争激烈，主要来自品尊国际和新都国际 □ 主力竞品品尊在单价上与本案相比每平方米高出2000元左右 销售力pk 总结 从楼盘品质及后续推量等方面分析，品尊国际及绿洲雅宾利为项目主力竞争产品 香溢产品的面积、总价覆盖面非常广，其中120-200㎡区间段几乎涵盖所有竞争产品，未来市场竞争非常激烈； 本案售楼处展示效果最佳，品尊国际、新都国际现场展示和样板包装做的也较为出色 品尊国际 香溢 新都国际 新湖明珠城 慧芝湖 新都、慧芝湖形成一定的干扰竞争 后续产品以大户型为主，产品升级情况未知，干扰竞争 中高端市场风起云涌，香溢面临较大压力 竞争结论 绿洲雅宾利 品尊、绿洲在楼盘品质及后续推量等方面考虑，为本案主力竞争楼盘 攻坚 目标 9#余房：143套 目 标：40套 余房盘点 房型 套数 面积 总价 A 21 1667.71B 23 2821.56 101141651 C 9 1003.15D 6 731.58E 10 1669.26 324223151 F 17 2919.78 110592928 G 21 1910.7H 23 3052.19 108532690 J 6 790.08K 6 600.27合计 142 17166.28 893947083 9#——目标分解 产品分类 户型 3月 4月 5月 金牛产品 C/K D/J 4 2 2 4 7 6 明星产品 E F 2 2 5 婴儿产品 A G 1 1 1 问题产品 B H 1 1 1 合计 142 10 10 20 ★通过优势产品去化，稳定销售业绩； ★将优势产品价格放大，突出问题产品高性价比以及为8#推广做价格铺垫。 核心问题 销售力评估 来电 来人 成交 二期（到1月底） 1047 897 120 2月份 82 67 2 来人