同策2015年08月上海商办市场报告.pdf

目录 目录2 一、本报告观点——供应量激增，中心城区大宗交易频繁 3 二、商业市场 5 1、量价走势——量价高位盘整，供应量创今年新高 5 2 、区域分布——内环价格大幅上扬1.36 倍，杨浦区夺得本月区域销冠 5 3 、项目排名——商业类型分布广泛，黄兴板块商办楼大宗交易成交居前 6 三、办公市场 8 1、量价走势——供求量继续上扬，供求差距又一次拉大 8 2 、区域分布——外高桥一商办楼被银行整购，中心城区大宗交易活跃 10 3 、项目排名——中心城区大宗交易频繁，张江酒店式公寓热销 12 四、库存情况 14 1、商业——当前可售余量升至967.34 万平米，外环外商业存量占67% 14 2 、办公——本月供应量大幅增加，导致存量增速加快 14 2 一、本报告观点——供应量激增，中心城区大宗交易频繁 【关键点一：7 月供应量激增，综合体新增入市表现抢眼】 同策咨询研究部数据显示，今年 7 月上海商办市场成交量为45.92 万平米，环比上扬 7% ，同比则大幅上扬1.33 倍。商办合计新增供应量为85.58 万平米，环比上扬39% ，同比 上扬 1.19 倍，金山红星国际广场、莘庄丰树中心、农房 D9 空间成为本月供应榜单中较为 抢眼的项目。价格上来看，7 月商办均价24555 元/平米，环比持平，同比分别上扬 14% 。 由于供应量增加明显，导致本月商办供求差距拉大至1:0.54。 【关键点二：中心城区大宗交易频繁，中环线商办项目成交环比增16 个百分点】 同策咨询研究部数据显示，7 月外郊环成交商办房源共计 19.79 万平米，占比42% ，相 比6 月份缩小8 个百分点，均价为22594 元/平米，环比大幅上扬24% 。华漕板块和金汇板 块的大体量项目是外郊环上半年商办房源的成交重点。外高桥板块的晓富金融大厦(晓富贸 易广场)出现整购交易，整购单价为37050 元/平米，是拉动整个外郊环本月价格大幅上扬的 主要因素。外郊环本月成交量缩小，取而代之的是内中环占比的扩大，本月内中环商办项目 合计成交 12 万平米，占比达26% ，较上个月增加 16 个百分点。杨浦黄兴板块的硕和商务 大厦、长风板块的国浩长风城、以及南站板块的徐汇万科中心，出现大宗交易，都是拉动本 月中心城区以及中环线内商办项目成交量大幅增长的主要因素。 【关键点三：酒店式公寓销量嘉定区遥遥领先】 从 7 月酒店式公寓市场看，供应量持续走高，新上市6 个项目，合计 17.61 万平米， 环比上扬28% ，嘉定主城区的农房D9 空间作为酒店式公寓产品，本月上市套数达1463 套， 合计7.79 万平米，占酒店式公寓供应量排名首位，和办公供应量排名第二位。但新增供应 的高涨并没有带来成交量的进一步提升，止步于上个月的12.64 万平米的高峰后，本月大幅 下滑38%至7.86 万平米。同策咨询研究部分析师许之静指出，本月酒店式公寓的成交量虽 然没有进一步提升，但成交均价却又重新登上2 万元/平米，并且供应量在淡季猛增，说明 此类产品仍被买卖双方所看好。值得注意的是，“高端”酒店式公寓产品热销，张江板块的 绿地M-TOWN (绿地智创商务中心)热销207 套，荣登该类产品销冠。而同时陆家嘴滨江板 块的保利ON56(保利国际中心)也在如火如荼的销售之中，目前在售255-369 平米2-3 房， 3 单价高达 10- 17 万元/平米，总价达 3000-6000 万元/套。这将引领酒店式公寓产品从外郊 环的低廉投资房产，回归到保值增值性较好的中心城区的又一个历史性的转变。 物业类型 7 月供应面积 7 月成交面积 7 成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 商业 30.60 ▲26% ▲81% 13.10 ▼13% ▲67% 21714 ▼2% ▲4% 办公