德思勤2010年12月15日京武·长沙城市山谷前期策划报告.ppt

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;京武·长沙城市山谷前期策划报告;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;“没有震撼，只有归宿感”;“山谷、建筑、艺术、人生”;1;Part1:; 长沙是一个集山水洲城为一体的千年历史文化名城； 经济总量在全国省会城市中位列第5，人均GDP在中部主要城市中列第1； 人均可支配收入、人均消费支出居各中部六市之首，典型的消费型城市； 房价处于中间水平，未来上升空间较大。 ; 2007年12月，长株潭城市群被批准为“两型社会”建设综合配套改革试验区； 以长沙为核心的长株潭一体化为长沙城市化带来最大契机； 长株潭地区空间结构框架规划为“一主、两副、环绿心”。;单核发展阶段;城市规划：构筑“一主、两次、四???团”的城市空间结构，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。;一、城市发展背景;二、宏观经济及房地产政策走势;二、宏观经济及房地产政策走势;调控对市场影响：4.15新政后重点城市销量较调控前下降60%。7-9月重点城市销量环比上升30%左右 。二次调控后，对楼市销量的影响在近期逐步显现，10月份出现量价齐跌格局，近期在通胀压力下，楼市再度出现抬头。;数据来源：德思勤信息研究中心;;二、宏观经济及房地产政策走势;二、宏观经济及房地产政策走势;三、长沙土地市场分析;三、长沙土地市场分析;四、长沙住宅市场分析—整体商品房市场分析;第一圈层：传统中心区 A1:五一广场片区 B1:东塘片区 C1:左家塘片区 D1:年嘉湖片区 第二圈层：新兴发展区 E2:麓谷市府片区 F2:新河三角洲片区 G2:星沙片区 H2:东城片区 I2:武广片区 J2:省府片区 K2:麓南片区 第三圈层：城郊区 L3:暮云片区 M3:金霞片区;典型住宅板块特征;雨花片区住宅现状：11月份，供应套数占全市的16%，成交面积居全市首位，成交价格在全市排在第四位。;省政府片区;运达国际;现有项目规模：建筑面积大都在30万m2以上。容积率指标普遍在2.2～3.5之间。;;四、长沙住宅市场分析—片区住宅市场分析;长沙别墅市场整体格局：长沙别墅市场四面开花形成北城板块、市府麓谷板块、麓南板块、南城板块、东城市区板块、星沙板块六大板块，六大板块各有特色。;;别墅市场产品特征之容积率：容积率主要集中在0.3-1.27之间。;;;;客户特征：年龄35-45岁为主 客群主体为长沙本地客户;四、长沙住宅市场分析—整体别墅市场分析;;雨花片区别墅格局分析：雨花区目前在售别墅项目不多，主要集中在东部及南部。由于在售五个楼盘体量较大，推盘时间长，后期也是项目未来的直接竞争对手。;;典型竞争对手分析——红墅湾;产品亮点：在户型设计上做了部分创新，完全赠送地下一层，地下室设置为采光地下室。二楼赠送双露台，户户正南朝向。;名富公寓;2010-11年入市项目：据不完全统计10-11年公寓预售面积为150万㎡以上，但从位置与产品来看，高品质项目少。;;户型功能之单房：面积区间在26－55㎡之间，主流面积在45㎡左右，除基本功能外，个别还有入户花园，多为西式厨房，部分无阳台。;户型功能之1房：面积区间在53－59㎡之间，主流面积在55㎡左右，所有户型均具备基础功能，绝大多数有独立厨房，都有阳台，个别项目设有玄关。;户型功能之2房：面积区间在62－90㎡之间，主流面积在80㎡左右，所有户型均有基础功能，个别有两个生活阳台，少数具备2个卫生间。;户型功能之复式：产品面积区间在28-75㎡之间，主流面积在70㎡左右，少量户型有衣帽间等特色空间。;户型尺度之单间：客厅主卧开间区间为2.9－5.7米之间，进深区间为3.6－8米之间，户型赠送面积在3.67%-19.7%之间，少许楼盘无赠送。;户型尺度之1房：客厅餐厅开间区间为2.9－4.64米之间，进深区间为3.3－6.9米之间，主卧开间区间为3.3－4.7米之间，进深区间为3.6－4.4米之间，户型赠送面积在2.4%-8.46%之间。;户型尺度之2房：客厅开间区间为2.65－4.6米之间，进深区间为2.95－4.5米之间，主卧开间区间为2.36－4米之间，进深区间为1.7－3.85米之间，户型赠送面积在3.28%-10.43%之间，少许楼盘无赠送。;户型尺度之复式：客厅开间区间为1.74－4米之间，进深区间为2.6－4米之间，主卧开间区间为3.28－5米之间，进深区间为1.8－3米之间，户型赠送面积在2.48%-50%之间。;;;五、长沙商业市场分析—整体商业市场分析;传统商圈特征：以中高端定位、交通便捷、业态齐全为特征，体量多在10万m2以上。;新兴商圈特征：中偏高端定位为主，