思源2011年8月南京天正滨江营销策略解决方案.ppt

天正滨江营销策略解决方案思源经纪·南京2011年8月 PART 3 营销策略 价值重构 推广策略 线下行动 销售力提升 PART 1 基本面观察 本体解读 市场审视 客群洞察 PART 2 问题研判 综合观察 关键因素导出 解决思路 PART 4 思源力量 企业简介 经典案例 资源整合 本体分析 -基础数据 -区位分析 -产品分析 -问题思考 序号 指标 数量/比例 1 占地面积 35764㎡ 2 总建筑面积 75000㎡ 3 建筑控高 60m 4 容积率 2.1 5 绿地率 42.6% 6 建筑密度 26% 7 车位配比 8 成交总价 5.26亿元 9 楼面价 7003元/㎡ 项目本体分析 河西新城概况： 河西新城位于南京西南，北起三汊河，南京秦淮新河，西临长江夹江，冬至外秦淮河、南河，是连接主城和江北的桥梁。 总建筑面积约94万平方公里，其中陆地面积56万平方公里，洲及江面38万平方公里。 现有人口35万，规划人口60万。 *资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网 本案位于奥体滨江板块，是河西新城规划中包含河西CBD、奥体中心、绿博园、滨江公园等重点建设项目的河西新城中心区域。 项目本体分析-区域分析 河西新城规划： 河西新城规划高度统一，系统性强，规格标准高，整体定位为商务、商贸、文体三大功能为主的南京城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地；新城区域功能划分明确： 北部片区以居住区和科技园区为主体功能； 中部形成新区现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园,包含河西CBD、奥体中心、绿博园等重点建设项目，亦是本案所处的奥体滨江板块所在； 南部为规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地； 西部为江心洲农业休闲旅游区； 本案所在的河西新城是南京唯一的计划先行于建设的区域，规划建设成南京城市新中心和现代化新南京标志区。 项目本体分析-区域分析 河西CBD现状： 以发展金融产业、信息服务、行政、商务办公、旅游会展及相关配套服务等商务功能为主，积极吸引企业公司管理总部、国内外金融保险机构、中介服务机构入驻。。 目前，占地一平方公里的CBD一期已全面建成，包括13个项目16栋标志性建筑，总建筑面积241万平方米，全长2000米的中央绿轴，将中央公园、行政广场、欧洲城(论坛新闻)商务广场三个景观绿化广场及绿色景观带串联。 CBD工商注册企业数1300户，注册资本106亿元，其中千万元以上企业12户。入驻企业员工约1.54万人，其中金融高管200余人，金融海归人才50余人，本科以上学历人才80%以上； *资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网 河西CBD，——南京第二市级商业中心 项目本体分析-区域分析 河西CBD，——南京第二市级商业中心 *资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网 CBD展望： CBD二期监视已全面启动，十四所大楼已交付使用，南京移动总部大楼已施工至第十九层，省农村信用总部大楼已施工至第七层，省交通银行已盖到20多层，国泰君安和江苏联通已完成试桩，美国富顿的南京世界贸易中心大楼和中国香港新鸿基的南京环球贸易大厦正进行前期施工。未来“地下城”堪比新街口，南京国际博览中心将扩容。 CBD河西大街真正显示作为南京第二市级商业中心的作用，辐射范围突破河西新城，覆盖全南京； 项目本体分析-区域分析 CBD绿轴： CBD商务绿轴地处河西中央商务区，是集商业、文化、休闲、行政礼仪、集会、交流、服务等功能于一体的综合性景观带，整个绿轴由中央公园、行政广场、欧洲城商业广场及绿洲景观带串联而成。绿轴的特色是商务与商业的结合，除了着力打造的景致景观外，还为商业、服务等功能预留了空间，是一个绿树成荫、花木繁茂、鼓励步行、交往和休闲的商务社区，是体现南京现代化城市形象的重要特征，与本案客户的高端商务成功人士的形象相映衬； 河西CBD绿轴，将高端商务办公区建在园林之中 *资料来源：南京河西新城区开发建设指挥部官网 项目本体分析-区域分析 中央公园： 中央公园是河西十字型城市规划中的中心节点，是河西地区的中心绿肺； 公园内景观精致，构思奇巧，下沉式广场让市民下了地铁就能直达公园； 公园内小品棋布，水池晶莹，绿意盎然，空气清新。地上部分除大面积的绿化、水面、铺装等软硬质景观外，还有一些功能性建筑，如文化艺术中心、旅游资讯中心、特色旗舰店、咖啡茶座等； 地下部分由地铁、地下商业广场及地下停车库组成； 河西中央公园，绿博园，滨江公园共建“绿色河西，生态公园”——河西新城绿化覆盖率48%，人均绿地22平方米，所有主干道两侧都建有20米宽绿带，次干道和滨河两侧各控制10米绿带，任意500米半径就有一处公园、广场或街头绿地，是南京的又一城市绿肺。 *资料来源：南京河西新城区开发建设指