思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告.ppt

;关于本次调研工作的说明;项目概念定位报告共分为四个部分： 第一部分——开发背景综述：主要分析了湘潭、九华和长流组团的地理环境、城市经济，为后面的项目定位和产品策划提供铺垫； 第二部分——市场现状以及趋势研究：主要分析了刚性功能市场和舒适改善市场的市场规律和特征，寻求市场契机，为后续定位和策划提供探讨方向。 第三部分——地块分析及开发导向：分析了地块条件、指标条件和开发中面临的SWOT环境，在作出开放方向的推导后，结合市场和指标作为测算，指出可供考虑的发展导向； 第四部分——项目规划发展意向：主要通过对周边市场和项目自身条件的分析推导出项目的产品定位，并就几种高可行性的发展方向作出探讨；;1;城市印象——以制造业为核心的中小型三线城市;2010年，湘潭市户籍人口289.98万人，十一五期间，人口自然增长率不足1%； 2010年，湘潭市常住人口为275.22万人，与2006年相比仅增长0.48%；;湘潭城市功能中心完成转移，向北向东对接长沙、株洲，城市外扩趋势明显，开始多中心，多组团发展，且发展速度快。;九华经济示范区概况： 湘潭九华经济区成立于2003年11月； 整体打造成为一个“工业新区、滨江新城”的理念； 工业区是以吉利汽车为龙头的九华汽车工业园、以机电一体化为主体的九华高科技机电工业园，特色突出、已具规模，被国家科技部认定为机电一体化特色产业基地，湖南省科技厅认定为车辆及装备制造产业基地，目前正在与湘潭高新技术开发区联合申报国家级高新技术开发区。 当前已引进浙江吉利控股集团、三星、西门子、香港恒通资源集团等高科技项目，96家企业投产。;公路 长潭西高速改为长潭城市快速路 沪昆高铁 建设沪昆高铁湘潭段在九华设站，预计2013年全线通车。 城际铁路 在九华设站，预计2014年通车 沿江风光带 未来建设沿江风光带，直接对接长沙 滨湖公园 建九华湖，面积约900亩，其中水面约600亩，总投资约5亿元 ;区域印象——融城效应短期内不明显，侧重预期;本案;;;项目初步印象;2;;背景1：CPI虽一定回落，通胀压力有所减小；但压力依然存在?? 背景2：内外交困PMI意外再创新低，未来实体经济继续降速； 背景3：消费增速进一步放缓，四季度仍将维持在17%徘徊；;临近年末，宏观经济政策和房地产政策都走到了一个重要的节点上，高层的政策表态颇为密集。从中央首长的表态来看，当前国家层面上对于房地产进行调控的主基调并未出现松动，房地产调控政策短期内不会放松，限购限贷政策2012年或将继续;宏观背景 之 重点城市：重点城市成交量延续低迷，品牌房企降价或将推动价格体系重建;;十一五期间，湘潭市GDP快速发展，年均增速保持在13-16%之间。2010年GDP总量已接近900亿元。 依照房地产市场与宏观经济发展相关规律，湘潭市房地产已进入高速发展阶段。 本地消费仍为主力，下辖城市消费比例为10%左右，其他城市消费占5%，目前城市对外吸引力比较有限。;湘潭市场：近年快速井喷，市场风险加大;湘潭市场：2011年市场存货80万平米,2012年供过于求;历年整体消化量：湘潭最为畅销住宅平均年消化量为8-8.3万平，消化套数750-760套，销售总额2.6-2.9亿元，与株洲相当;湘潭历年整体成交价格：近年来以15%-25%的增长率快速增长，价格增长率高于长沙、株洲，2011年10月价格达3967元/平，低于长沙、株洲，但快速看齐;湘潭市场供需特征：价格的变化对需求结构的影响明显，价格井喷的前提下，2011年消费60-90的比例明显加大，而120-144及以上明显收缩。刚需和投资开始侧重小面积段; 湘潭市场刚性需求的置业范畴、价格支撑、需求特征和趋势？;湘潭市场刚性需求的置业范畴、价格支撑、需求特征和趋势？;湘潭整个房地产格局可以划分为7个板块，以市中心单价最高，均价顶破4800元/㎡，各板块无明显物业类别划分，较为杂乱，房地产市场任处于初级阶段。;市场最能接受产品：主力成交为90-120 ㎡ ，其次为120-144 ㎡ 。供应主力是120-144 ㎡ ，其次为90-120 ㎡。;;;;;;刚需产品客户梳理——影响力及辐射面决定销量;吸引全市中高端客户群（70%）及外地客户（30%），其中全市客户以私人业主+（泛）公务员+其他中高层领导为主;湘潭市场中客户对刚需产品价格敏感度较高，3700-4000产品去化速度最快，市场价格瓶颈明显。总价低于50万项目产品客户群体广泛。;刚需突破口之一：压缩总价、增大附加值;刚需突破口之二：完善配套，并在配套上注入品牌影响。;刚需突破口之三：突破区域壁垒，打造湘潭第一品牌;刚需突破口之四：价格不应追求标杆化; 思源认为;下行市场下，纯概念和预期值很难作为高溢