思源2013年4月中基置业·昆山北门路项目营销策划报告.ppt

-中基置业 昆山北门路项目- -Apr, 2013-;;;思源经纪 领先企业 布局全国;东进;品质运管 系出思源 ;;中基置业 -- 北门路项目;;1.土地市场运行;2.商品房市场走势-逐步回暖;3.战局特征-11-13年3月商品房月度市场表现;4.各路群雄：城北市场大有可为;5.战果：刚需为王;2013年2月20日?“国五条”;6.新政影响及后市预测;图 例;竞品市场-总体量约116万方，竞争激烈;竞品面积段分布;竞品总价段分布;;区域内住宅产品以高层、小高层为主； 主力面积段87-127㎡；主力总价段70-100万元； 区域住宅整体均价处于全市中低档水平； 区域内存量约88万方，另外还有28万方地块项目等待启动，总竞争体量116万方，板块内竞争激烈。;项目本体观察;项目本体观察;项目SWOT;;1.定位思考;2.市场定位--竞争角色思考;;客户来源锁定; ;公寓部分细分人群的产品需求;公寓部分细分人群的产品需求;公寓部分细分人群的???品需求;公寓部分细分人群的产品需求;公寓部分细分人群的产品需求;公寓部分细分人群的产品需求;公寓部分产品客群对位分析;客户与产品匹配度总结;;1.户型设计建议;1.户型设计建议;2.立面风格对比;2.建筑风格建议;3.园林景观建议 — 绿化景观;观赏性：小品集中布置于中央景观位置及小区主入口沿线，再加以南洋风点缀，体现东南亚异域风情。;水景：灵动的水景将成为一大亮点，以点、线结合的小型水景为主，如潺潺流淌的矮瀑、喷薄而出的涌泉。;利用小区中部空地建造 可选择性建造篮球场、网球场、儿童游乐场、老年健身场等露天健身运动设施;;采光中庭的设计增强了地下车库的景观观感； 由于透天中庭与地面相连通，减少了地下车库采光与通风的设备投入，使地下空间的净高更充裕，舒适感更强。;自然采光地下停车空间示意;4.物业管理建议;5. 价格定位--价格判定;6.房源分期梳理（一期）;6.房源分期梳理（二期）;;C6#;6.推盘策略（一期开盘）;6.推盘策略（一期加推）;6.推盘策略（二期开盘）;6.推盘策略（二期加推）;7.房源梳理--商业;;;地面建议采用地砖和木质地板； 墙面建议采用暖色涂料/壁纸；吊顶基本仅做局部处理;7.装修建议-卫浴;7.装修建议-厨房（选配）;;营销总策略;营销推广计划-八大营销执行策略推广框架;营销总策略;策略之一;营销总策略;策略之二;营销总策略;策略之三;营销总策略;策略之四;营销总策略;策略之五;营销总策略;商业街及主要商超——永盛广场、好又多超市、 玉山镇商业街、工厂区等;营销总策略;策略之七;策略之七;营销总策略;商超名称： 永盛广场、好又多超市等 方案： 与商超负责人洽谈好在商超内设立宣传展位，对前来购物客户进行宣传登记，另外对客户及商超员工进行全面派单 时间： 2013年5月——2015年10月 派发物件： 项目宣传册、户型单页、小礼品;中基昆山北门路项目企划构想;初识昆山城北 提到城北，人们首先会想到最有名的外企富士康。 昆山城南有高铁、城西有生态、城东有产业，城北有什么？ 其实，昆山城北是最早提出昆山居住CBD，最早形成以大型卖场为核心的配套商圈、最早高档住宅集中区域，随着政府新规划一城三区的出台，城北逐步成为独具特色的宜居新城。 ? ;而城北板块，根据我们对市场、客户的研判： 较低成本的城市生活 配套齐全，交通便捷 是该板块项目能给客户带来的核心价值;而本项目可以带给客户的是： 一、品牌 中基品牌：中基置业品质保证／城北首要作品 二、配套 休闲水岸：昆山城市副中心／独享生态静谧水岸 全盛配套：好又多／博爱医院／邮政银行／幼儿园等 安全保障：昆山市城北派出所／居家出行安全无忧 三、产品 多元住区：涵盖商业／高层／花园洋房／酒店式公寓 欧风建筑：高低错落／疏密有致／新装饰主义建筑群;客户细分 洋房：城北乡镇居民改善型客户 高层：周边工厂打工一族 首置首改客户;对客户心理的进一步洞察： 值得提及的是： 高层客户主体为周边打工一族，他们在城北生活了几个年头，浮浮沉沉，在这座城市流过泪，流过汗，无法在中心地段完成置业，辛苦工作只够在较次地段买房凑个首付； 乡镇居民想进城，换房，又想保留原来农民房有天有地的居住需求。 客户的特征决定了客户的购买能力，不能接受太高的价格。 而本案的特质完全符合需求。;不得不规避的是： 本案位于城北工厂区的地理环境还是会对客户造成一定的抗性。 如何打造项目形象，超出客户预期，才会引起客户的关注？ ? 企划核心主张： 较低成本的宜居主义生活; 昆北中心 滨水悠闲生活圈 重塑区域核心地位 定义生活方式 规避工