新宝龙尤家庄地产项目营销提案PPT143.ppt

8万平方米的公寓 4.6万平方米的写字楼 6.4万平方米的商业 1.7万平方米的酒店 32万平方米的地铁上城市综合体 * 在限购的年代 综合性用地城市综合体/特别是地铁物业 ——新宝龙尤家庄项目 只要是代理公司都能销售！ * 2种做法 * 「赛高式战略」 代表西安本土大部分城市综合体的思维方式与操作手法： 中低端商家/小品牌+住宅或公寓 在区域内补空，带动公寓或住宅销售，获取部分可以预期的利润值。 住宅或公寓价格略高于区域，在一定周期内形成区域消费中心。 * 「万达式战略」 大品牌商家资源+涉外新领寓 以规模效应形成商业带动的价值链条，形成区域局部商圈，或进一步成熟完善 区域局部商圈。 公寓可以破万，在区域内树立价格标杆。长时间内成为区域消费中心。 * 「中大式战略」 奢侈品购物型商家资源+高端商务楼 以奢华式消费为轴，运转商业与高端商务楼 其商务楼（写字楼）达到租金24美金/平方米·月。 成为大西安范围城市级消费的制高点。 * 为什么「万达或中大战略」实现的区域层级高于「赛高战略」？ 凭什么「万达或中大战略」实现的区域层级高于「赛高战略」？ 无他，专业思维！ * 3个观点 * 观点1：城市综合体的引擎在于商业 城市综合体高利润高超值部分一定是商业，商业所定位的层级决定了其联动或附属的物业（比如写字楼/公寓/住宅或酒店）的层次，只有顶级的商业，才能带来顶级的价格，才能形成其他物业的顶级层级。 这是一个赢家通吃的时代！ * 观点2：城市综合体的价值在于区域/城市中心的形成 在西安，正如西安东大街百盛的商业模式，可以让东大街的商业中心向东延伸200米一样，万达的带动，形成了西安李家村、西安解放路的「第二春」。 区域/城市中心的形成所带来的一定是价值的蝶变。 * 观点3：城市综合体的关键在于资源的整合 万达或中大与赛高国际街区的最大区别在于，所整合资源的优 质程度，以及在区域中所稀缺的程度。 正如骡马市兴正元百货败走西安所启示，资源的整合不仅仅在于优质程度，更在于在区域或城市中的稀缺程度。 * 我们试想， 新宝龙作为轨道物业专家， 绝对不仅仅只满足于在城市综合体中， 以商业或品牌去堆砌或整合后，所带来的其他物业的销售， * 更不会仅仅以赛高国际街区作为比对， 只完成对项目的简单开发/销售与推广。 * 需要的是轨道物业专家 模式与品牌在西安落地 * 营销战略 * 因此，美城提出 蓝海战略 * 蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的红海， 拓展全新的市场空白领域与富有发展潜力的市场空间 与已有的、通常呈收缩趋势的竞争市场需求不同： 蓝海战略考虑的是如何创造需求，突破竞争，形成市场领导力。 ①【红海】：传统竞争战略，基于产业组织经济学的传统商业发展模式， 主要是在已有已知的市场空间中竞争，循着市场制定好的游戏规则与对 手进行针锋相对的竞争，同质化现象严重，创新性思想与突围能力不足。 ②【蓝海】：基于新经济理论的商业发展模式，蓝海战略不局限于已 有产业边界，而是要打破旧有的边界条件，去创造和开辟新的市场领域， 主导新领域或新区域的竞争发展法则，促成商业利润与企业目标的实现 与攀升。 * 北城中心 在大西安中轴线的区域价值下，新市府版块效应 带动，未来大西安的中心一定产生于北城。 新宝龙尢家庄项目的承接意义： 一定是以赢家通吃的姿态，抛开赛高国际街区或 西安其他城市综合体的战略模式。 构建真正意义上的以凤城五路为原点的北城中心。 蓝海战略的价值指向—中心之中的中心 * 顶级物业群： 以新宝龙尤家庄顶级物业「天悦宫洲际酒店+涉外新领寓+MOMA超感写字楼+SHINE-MALL」 发展为契机，形成城市性中心级的吸纳力影响力，借助北城中心为动力推动，积蓄强势力 量。 区域价值中心： 以大北城区域为平台，以新宝龙尤家庄项目的城市崛起，以板块为背景，完成一个缔造计 划，其构建的，是一个顶级发展型物业支持的城市经济带，全新的「名利场」圈层。 商业引擎内核： 以北城所稀缺的资源与大品牌为目标，打造新宝龙尤家庄的商业引擎内核心。 蓝海战略营销整合的内容 * 蓝海模式 * 明暗双线并举 以商业招商为明线，品牌聚集/区域营造为表达； 以销售为暗线，配合品牌聚集/区域营造推动项目整体进程； * 在32平方米（套内）空间中，沙发可变睡床；窗帘可成电影屏幕，银幕推上推下，窗子大小就随之改动；所有家具都具有可移动性，可以随时组合，使得小空间具有最大的可变性。整套房只有一个空间，融厨房、卫生间、卧室、书房为一体，成为一个多功能的空间。 功能MAX 24种不同的变化， 24种不同的功能空间 * 空间有限，把不同的功能进行重叠和压缩，例如床和沙发重叠，窗帘与投影屏幕重叠，卧室、客厅、放映间、洗手间、小走廊全部压缩在同一空间中；几乎所有的靠墙的