昌建誉峰2013年下半年营销策略报告_同致行地产项目定位_183P.ppt

昌建·誉峰 2013年下半年营销策略报告 2013年8月 一、营销环境分析 二、项目产品解读 三、项目客户定位 四、项目价格定位 五、项目推售计划 六、营销战略总纲 七、阶段营销执行 八、营销费用预算 1 2 3 4 5 6 7 8 驻马店市房地产发展概况 中原经济区 限购令并未限制房价，房价越限越高 限购政策并未对房地产市场产生深远影响，相反刚需客户的强大需求，致使房价越调越高，郑州市区的商品房价格已经突破9字关头，驻马店作为河南省交通腹地，2013年商品房价格也已经随着大势稳步上涨，但是由于产业结构相对落后，同时城镇人口消费水平较低，价格上涨较慢！ 中原经济区是以河南省为主体，包含山东、山西、湖北、安徽省部分区域。空间布局按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则 。中原经济区已经正式上升为国家战略地位。对于中原城市群，尤其是河南全省的经济发展，对河南的腾飞有着重大影响。 驻马店整个房地产的发展方向是北扩西移，随着市政府北迁以及京广高铁的通车，城市框架不断拉大，目前整个城市的房地产发展开始加快，高品质的楼盘不断出现，未来竞争将越来越激烈。 市场分析 2012年一、二季度驻马店房地产市场较差，三四季度，特别是7-10月份成交量市场较好，是整个年度销售量增长速度最快的月份。 2013年1月份由于返乡置业客户集中，驻马店房地产成交量较大，二季度由于价格上涨较快，成交量开始下降，由于驻马店经济发展水平较低，客户对于高价格的抗性较大，在目前的市场环境下，对于昌建誉峰项目来讲，如何能保证项目年度销售任务完成的情前提下，实现4350元/㎡的均价，对我们将是一个考验！ 市场分析 竞争格局——项目区域是驻马店主要住宅项目集聚区，周边竞争激烈，客户分流较为严重，因此对于本项目需要结合自身产品属性，进行精准的客户定位。 重要竞争辐射圈 以置地天中第一城、西班牙小镇、中州龙湖国际为代表，区域辐射为纬一路至文明大道。 三级竞争辐射圈 以香水湾、CBD国贸、鹏宇天下城代表，区域范围辐射为开源大道与置地大道道。 核心竞争圈 本案 核心竞争圈 伟恒枫叶城 香水湾 三辰尚东名筑 美域美家 置地天中第一城 天基城中心花园 中州龙湖国际 西班牙小镇 CBD国贸 鹏宇天下城 竞品分析 项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 建筑类型 已开发体量 未开发体量 主力户型 销售均价 CBD国贸中心 驻马店市乐山路与置地大道交汇处 河南爱克实业发展有限公司 340亩 90万㎡ 多层带电梯洋房、小高层、高层 77万㎡ 13万㎡ 95㎡两房、130㎡三房、197-253㎡复式 高层均价5000元/㎡ 西班牙小镇 开源大道与桐山大道交汇处 嘉富诚公司 650亩 220万㎡ 多层带电梯多层、小高层、高层 20万㎡ 200万㎡ 90-100㎡两房、140-144㎡三房、160-180㎡四房、165—270㎡复式 在售多层均价4300元/㎡ 在售小高层均价3900元/㎡ 美域美家 纬二路与文明大道交汇处 雅居园房地产开发公司 210亩 40万㎡ 多层、小高层 34万㎡ 6万㎡ 三房93㎡-280㎡ 多层均价4400元/㎡ 小高层均价4000元/㎡ 置地天中第一城 纬二路与文明大道交汇处 置地房地产开发 306亩 60万㎡ 多层小高层 50万㎡ 10万㎡ 84㎡两房、128㎡-134㎡三房 均价3800元/㎡ 天基城中心花园 纬一路与骏马路交汇处 天基置业 45亩 13万㎡ 高层 13万㎡ 0 105㎡两房、140-180㎡三房 均价3900元/㎡ 伟恒枫叶城 乐山大道与纬二路交汇处 伟恒置业 48亩 15万㎡ 高层 5万㎡ 10万㎡ 80㎡两房、120-154㎡三房 预计3600-4000元/㎡ 三辰尚东名筑 纬一路与乐山大道东300米 三辰房地产开发有限公司 35亩 9万㎡ 小高层、高层 7万㎡ 2万㎡ 90两房、125㎡三房 均价3600元/㎡ 中州龙湖国际 洪河大道与靖宇路交汇处 中州房地产开发有限公司 230亩 50万㎡ 高层 10万㎡ 40万㎡ 88㎡两房、129㎡三房 均价3600元/㎡ 竞品分析 竞争格局——本项目周边项目产品主要以高层为主，大部分项目处于尾盘阶段，主力户型为80-100平米两房，120-140平米三房，竞争楼盘均价3700元/㎡，下半年预计将有50万平米的体量入市。 开发商 驻马店雅居园置业有限公司 项目位置 纬二路与文明路交汇处 项目体量 总占地210亩，总建筑面积40万㎡， 绿化率32.8% ，总户数2200套，容积率3.2 物业形态 多层、小高层，总户数4000户 产品 共49栋40栋多层，均为一梯两户，9栋高层，多层面积分别为93-124㎡的三房、137-141㎡的四房、150-190㎡顶层复式、240-280㎡底层复