正合地产2015年3月昆明新时代广场2016年营销报告.pptx

滇城以北，王者驾临——新时代广场2016年营销报告昆明正合地产事业一部2015.3.17报告框架：2015综合回顾2016机会寻找2016目标建立2016问题解析2016营销计划开始之前回顾2015走过的路通过回顾发现2016年存在的机会基于机会明确2016年销售目标达成目标梳理需要解决的问题根据思路确定2016营销计划观内。开始之前，先来回顾2015走过的路。2015，回顾——市场宏观面、中观面、微观面。本体推广线、活动线、拓客线。客户来电分析、来访分析、认筹分析。Style宏观政策，利好频出！经济，不容乐观！宏观市场楼市政策｜全年政策整体利好，央行6次降准4次降息，政府频频出台利好政策，刺激楼市，短周期内利好市场。10月24起金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。8月26日起金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%2月4日央行再次宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点。3月30日财务部、税务总局宣布二季房满两年后免征营业税。4月20日央行决定4月20日起降准1%5月11央行降息，降准0.25个百分点6月28日央行决定对存贷款基准利率下降0.25个百分点9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月28日央行宣布自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点。3月31日中国人民银行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比降至四成9月30日央行银监会发布：未“限购”城市购房首付比例不低于25%4月24日,云南省人民政府网站对外发布 “省八条”。5月昆明公积金贷款审批缩短至10个工作日。6月28日昆明公积金贷款执行3.5%新利率11月，中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。宏观市场宏观经济｜国内生产总值同比增长6.9%，GDP破7宏观经济持续下行，大经济环境不容乐观。从2015年前三季度的GDP数据可以看出，国民经济运行总体平稳，前三季度的良好态势为全年奠定了较好的基础。截止目前，国内生产总值同比增长6.9%，经济运行合理。就业提前完成全年目标，收入增速继续高于经济增长，粮食生产再获丰收，结构调整深入推进，市场活力明显增强，新的增长动力加快形成，为完成全年目标提供了支撑。金融业三季度GDP同比增长16.1%，前三季度累计同比增长17.0%，增幅居各行业之首。Style中观库存，日益剧增！竞争，群雄逐鹿！中观市场供应特征｜今年昆明主城区商品住宅新增供应量为533万方，销量为655万方，市场供应量同比减少。数据来源：锐理数据，截止到12.27日中观市场供应特征｜市场以刚需和改善产品供应为主，其中首改（90-144㎡)产品供应量最大，其次是首置（90㎡以下）产品供应量较大。数据来源：sigma，截止到12.27日昆明整体市场主要以刚需和改善产品供应为主。首改（90-144㎡）供应占比最大，其次为首置产品（90㎡以下）。商品住宅供应产品线结构(单位：套）商品住宅备案产品线结构(单位：套）中观市场量价特征｜全年价格起伏不定，成交均价7次下跌，8月显著出现以价换量，8月后价格有所回升但成交量持续下滑。数据来源：锐理数据，截止到12.27日中观市场量价特征｜80-130㎡的首置首改类产品是市场成交主力，170㎡以上高端产品成交占比5.27%，整体去化较慢。2015年1-10月住宅产品成交以80-90㎡的首置类产品为去化主力，共成交12744套，在全面积段中占比22.48%，占比最高；110-130㎡的首改类产品成交11133套，占比19.64%，为去化占比第二高的主力产品；170㎡以上高端产品成交套2987套，占比5.27%；注：以上数据来源锐理备案口径，统计时间段为2015年1月1日至11月30日中观市场存量特征｜截至12月，昆明主城区商品住宅库存量约为730万方，去化周期为14个月，后市将以去库存为主。数据来源：锐理数据，截止到12.27日中观市场潜在供应｜未来新增供应量会持续加大，预估未来两年内可新增供应2306万方，将持续加剧整体市场库存压力。数据来源：sigma，截止到12.27日近四年通过规划公示的项目总建面是8261万方，其中已取得预售证面积5542万方，未来两年内可新增供应2306万方（预估）。近四年土地成交：6934万方（计容可建）近四年通过规划公示的总建面：8261万方总可售建面： 8261 * 95% =7848万方（按5%公建配套预估）全部过规项目已取预售证面积：5542万方全部过规项目未取预售证面积：7848- 5542 = 2306万方中观市场区域扫描｜二环以北划分为7个片区，金星小坝