浙江柯桥宝业大坂湖项目市场研究及产品研究汇报_201P_汉嘉住宅产品研究.ppt

127 项目产品定位与建议——思路前探 面对重重竞争，本项目若要突出重围，必然需要在产品上有重大突破，形成自身的独特性。这就需要在客户需求的基础上，大胆对产品进行创新。 对产品进行创新不同于简单的产品品质提升。从市场接受度大小考虑，可以在规划、户型、立面、景观等某一方面或某几方面做一定程度的大胆设计已形成突破，达到预期的效果。 供应量增加 大牌开发商 瓜渚湖板块 供应量的增加使得竞争愈发激烈，从而导致产品的多样化发展，这也为项目打造差异化产品提供了机会。 柯桥的潜在供应量主要集中在柯北两湖区域，也是将来本项目最大的竞争来源。从分布上看，柯北供应主要集中在偏东区域，该区域也已经开发有较多楼盘。从人气、地段、配套等方面来分析，本项目的优势并不明显。 从外部天然景观资源来看，与大坂湖能影响竞争的主要为瓜渚湖。但是瓜渚湖的水域面积比大坂湖更大，景观资源更好，开发也更早更成熟。 从景观资源角度，相比瓜渚湖，大坂湖并无明显优势。 绿城参与瓜渚湖项目开发，对本项目形成极大的威胁。 绿城向来以产品取胜，其产品不光受到广大购房者的认可，也纷纷被很多开发商学习，目前柯桥市场上就有相当多的“类绿城”产品。本项目若依然沿用类似产品，则更无优势可言。 ?! 128 BE-1a BE-1b BE-1c 用地性质 住宅+商业 用地面积 约10万㎡ 容积率 2～2.5 地上建筑面积 约25万㎡ 地下建筑面积 约7万㎡ 建筑密度 18%～25% 建筑限高 80m 园林景观 节能建材 规划设计 户型设计 智能系统 建筑风格 配套设施 物管服务 规划指标 根据地块规划指标，确定项目的建筑形式为高层、中高层,根据项目定位建议为纯高层。 地块呈长方形，形状好，但是与正南有一定偏角，设计时需要注意朝向问题。 地块周围既有天然水系的景观资源优势，又有安置房、城市快速路等劣势，需要区分对待。 地块被中央一天然水系一分为二，具备一定景观资源，可加以利用。 对地下建筑部分，较合适的选择为建造两层地下车库。 129 华 路 柯 大 坂 湖 群 贤 路 外部湖景资源 内部水景资源 第二层级 第三层级 第一层级 园林景观 节能建材 规划设计 户型设计 智能系统 建筑风格 配套设施 物管服务 资源分析 道路噪声污染 安置房影响 130 园林景观 节能建材 规划设计 户型设计 智能系统 建筑风格 配套设施 物管服务 地块分级 根据上文的资源分析，如图将地块分成三个层级，根据不同层级安排不同的产品类型： 第一层级：资源最优，适合布置本项目最高端的产品类型。其中南面靠近群贤路，具有一定的噪音影响，可做较大的红线退后。 第二层级：具有一定的外部资源，同时也能享受到内部水景，也较少受到车流的噪音污染，可布置项目的中端产品。 第三层级：离外部湖景、内部水景的距离较远，视线受到一定阻挡，景观资源较少，并且贴近柯华路，车流密集，噪音影响较大，应布置项目的下游产品，并且作一定的红线退后。 131 园林景观 节能建材 智能系统 配套设施 物管服务 风格测试 规划设计 户型设计 建筑风格 第一名 第二名 第三名 消费者偏好典雅、异域类风格。 132 园林景观 节能建材 智能系统 配套设施 物管服务 风格测试 规划设计 户型设计 建筑风格 普通消费者普遍对现代风格接受度低；高端客群对现代风格接受度较高。 133 园林景观 节能建材 智能系统 配套设施 物管服务 市场现状 户型设计 建筑风格 规划设计 山水人家 白鹭金滩 134 园林景观 节能建材 智能系统 配套设施 物管服务 市场现状 户型设计 建筑风格 规划设计 蝶 庄 华宇天庭 135 园林景观 节能建材 智能系统 配套设施 物管服务 规划、建筑分析 户型设计 建筑风格 规划设计 分析研究柯桥乃至绍兴的高档楼盘，大多能找到杭州绿城的影子，以新古典风格为主。 新古典风格的楼盘最成功的就属绿城的春江花月和绿园，也是此类风格的典范之作。目前市场上的绝大部分类似楼盘均参考了春江花月、绿园的建筑风格。 此类楼盘一般立面线条简洁、直接，立面上采用一定装饰，立面颜色以金黄色为主，较注重细节的处理。整体上透露沉稳、庄重气息，通过适当的建筑元素点缀，突出建筑的独特性、可识别性。 通过对市场的调研以及客户的访谈，我们将规划、建筑的特点总结如下： 新古典楼盘由于其尊贵典雅的外在形象，使其在受到大部分客户的喜欢。 大部分楼盘层高在16层以下，客户较喜欢低层住宅，但对高层住宅的抗性也较小。 对建筑间距的要求较大，认为目前很多楼盘的建筑间距较小。 对景观的需求较强，希望能够享受到更多的景观。 市场现有楼盘从规划、建筑等方面都鲜有亮点，各个项目的识别力弱，在柯桥地区已经形成一定的审美疲劳。