深圳龙岗坪山大工业区地块入市时机研判及整体定位报告大纲_226页.ppt

A系列——标杆产品 类别墅产品树立坪山第一豪宅形象 C高舒适系列——现金流 在舒适居家产品基础上的进一步升华 B低密度系列——明星产品 别墅般尊贵感觉制造稀缺 突破本体产品创新： 全面超越市场现有水平的产品系列： A系列：类别墅产品，绝对的标杆 新低密度产品研究 洋房产品设计突破 情景洋房(5层+负1层) (6层+负1层) B系列：情景洋房，全方位的创新，制造稀缺 二层平面 一层平面 半地下室平面 送给2层 送给1层 送前后花园 情景洋房： 超大赠送，注重实用性，给客户带来最大的实惠，也可以保证不同楼层的销售速度 一层赠送前后花园+地下室；二层赠送地下室， 缓解中间层销售困难的问题 五层平面 屋顶平面 送露台 四层 夹层 三层 层高2.18米 三层、四层赠送夹层，2.18层高保证改放的可能性和舒适度 五层送露台，层层价格及价值都有保证 情景洋房： 超大赠送，注重实用性，给客户带来最大的实惠，也可以保证不同楼层的销售速度 露台 凸窗 阳台 舒适性高——多露台，凸窗和阳台的充分赠送，打造空中院落生活； 实用度高——奇偶层跳送露台，可改房 社区外围布置高舒适度和高附加的升级式居家产品。 c系列：高舒适度三房现金牛系列（主流：南北通透，高使用率） 双层内花园，可改房 户型 栋数 梯户比 套数 130-150 8 3 408 110平米 卧室凸窗 120平米 卧室凸窗 露台 130平米 入户花园 凸窗 露台 130平米 卧室凸窗 双阳台 C系列：经济型3房：以舒适3.8-3.9米客厅开间及大露台、凸窗、入户花园设计 产品特色 舒适度 方正实用、南向、开扬景观 餐厅≥9㎡、主卧≥12㎡、客厅阳台≥6㎡ 使用功能 双阳台，景观阳台不小于5平米 附加值 主卧带衣帽间主卧次卧凸窗，观景阳台，设置推拉可调百叶窗 /赠送结构面积 （空调用） 2 项目整体定位 02 01 05 04 03 项目整体开发策略 入市时机研判 分期策略 四季花城－陌生区域配套缺乏、缺少强势资源大盘 四季花城 关内 位置 龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处 占地 373888㎡ 建筑面积 532168㎡ 容积率 1.4 户数 3066 资源 内外部均无强势景观资源 交通 临民治大道和布龙公路，梅坂大道尚未开通，与市内联系的公交巴士缺乏，交通难题短期内难以解决 片区环境 周边为坂田村屋集中地段，环境破败、治安条件差、生活配套极端缺乏，尤其是商业和教育配套设施；周边基本无成熟的社区 项目概况 典型项目 困境一：区域十分陌生 ■区位：远离城市中心 ■交通：交通配套缺乏，短期内难以解决 ■片区：区域十分陌生 困境二：市场非常狭小 ■ 1999年的深圳市场基本是以关内供应为主，关外甚少供应 ■ 关内普通住宅价格已经拉升至5000元/平以上 ■ 中小楼盘＋小户型为主＋电梯小高层是关内楼盘的典型特征 早期存在的问题：区域陌生、市场狭小、有效客户不足 困境三：客户严重不足 ■ 龙华本地顾客还处于自住房阶段，对龙坂供给的少量商品房不感冒，且对其价值认识不足。 ■ 市内中高端置业者对城市的依赖感极强，具有较强的价格承受能力。 ■ 市内外中低端置业者大部分还处在租住房阶段，对价格极其敏感，对交通配套依赖非常强烈。 面临被市场边缘化的危机，四季花城如何化解？ 项目 客户 市场 四季花城 客户类型 客户特征 置业敏感点 居住区域和情况 龙华本地人 喜欢自建村屋居住，对老城具有依赖感，支付能力强，但对产品性价比认识不足 成熟便捷的生活配套、热闹的环境和生活氛围 龙华老城区、自建村屋 企业中高级管理人员 注重生活品质，热爱城市生活，支付能力较强，一般有私家车 片区环境、生活配套、产品品质 以景田缔梦园为代表的关内中心或次中心楼盘 公务员、事业单位职员 普遍为单位分房一