策源2011年11月长沙保利国际广场案例研究报告.ppt

2011年11月;项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资质企业，为中国房地产成长力领航品牌 ;;中国豪宅的长沙新面孔——高端城市综合体;目前的工程进度： 住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层； 商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。;共8栋36—47层的超高层住宅；户型包括： 129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。 52层沿江公寓，共推出452套左右，面积区间在44—110不等。 235米超高层写字楼及五星级万豪酒店 沿江四层风情商业街;长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统； 顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务； 定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率； 建筑外墙采用??干挂石材豪宅立面； 拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池； 拥有长沙首个星空直升机停机坪.;A1; 区位对比分析;区位;区位;区位;区位;区位;区位;区位对比分析小结; 产品分析;A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。;;产品配比;产品配比;产品配比;户型优点： 大空间入户花园，功能性强； 270°阳台，开阔的视野； 动静分区设计，动线布局合理； 用餐空间、客厅区域较为独立； 主卧套间设计，阔绰大气； 户型缺点： 生活阳台过小，功能性不强； 公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； 餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限； 次卧产生门冲现象，私密性低；;产品配比;产品配比;产品配比;产品配比;产品配比;产品配比;产品配比;建筑风格为现代新古典风格，外墙采用全干挂石材外立面，价格昂贵，在同类项目中首屈一指，体现其项目奢华高端的定位;;内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观;;;停车场智能导航系统;产品配比;产品配比;产品分析小结; 营销推广分析;项目拿地时间：2009年11月24日 临时接待中心开放时间：2011年4月3日 首期开盘时间：2011年4月30日 样板间开放时间：2011年10月初;目前整体销售情况;整体销售进度;;;持销蓄客;;推广形象较为内敛，冷色调为主，表现雅致，强化项目作为豪宅的精神内涵与品位高度。;报纸广告;报纸广告;报纸广告;营销活动铺排表;整体价格变化情况;营销推广分析小结; 客户分析;客户年龄结构、家庭人口、需求面积分析;客户置业次数、置业目的分析;主要购买因素分析;客户居住区域分析;客户职业结构分析;客户业余活动爱好分析;客户获知项目途径分析;主流客户群体白描 客户来源：以长沙本地客户为主，少量地州市客户和省外客户 客户年龄：集中在36-50岁之间； 客户区域：本地以天心区、芙蓉区、雨花区为主，地州市客户主要为湘潭、常德、衡阳为主； 客户职业：主要以企业高管、金融机构高管为主、其次私营老板。 家庭结构：3-4口之家； 置业次数：均为三次购房，有丰富的购房经验； 置业目的：多改善居住兼顾投资考虑； 客户关注：主要看中其地段、品牌、品质、服务及配套；; 公寓客户分析;; 展示分析;保利国际广场打造超高品质营销中心天际会所，但处于湖南大剧院29楼，昭示性一般；;园林效果图展示;建筑效果图展示;项目核心卖点提炼;项目综述;